解局 | 绿城110亿融资计划里的房企样本

观点网 绿城近期迎来颇多融资利好消息。

11月29日消息，绿城拟报送110亿元储架式中期票据注册发行计划，用于置换到期债券和项目开发建设。目前相关注册工作正在推进过程中，具体金额等信息以协会审批为准。此前，包括龙湖、美的置业、新城控股、金地集团、万科、旭辉等房企均已披露储架式注册发行计划，涉及额度逾千亿。

对此，绿城中国相关人士向观点新媒体证实了消息的真实性。

不仅如此，在此前工商银行及邮储银行的意向性融资名单中，亦出现了绿城中国的身影。就在11月28日，浙商银行还与绿城中国在杭州签订总对总战略合作协议，共促房地产市场平稳健康发展。

根据协议，浙商银行与绿城中国将在房地产项目贷款、预售资金保函、债券承销与投资、跨境业务及零售按揭业务等方面持续深化合作，重点聚焦浙江区域，谋求互利共赢，建立长期、良好的全面合作关系。

有分析指，银行对合作房企的要求主要看本身的销售规模、城市布局以及房企本身的股东结构，还有资金链的稳健程度。“这样一对比，也能够一定程度反映出来几家大行的风险偏好。”

融资倾斜

能够看出，目前优质房企受到的政策倾斜仍然明显。

对绿城中国而言，在房企普遍发债难的行情下，受益于大股东中交的背书，上半年该公司仍不缺资金发展。

上半年，绿城中国境内外发债金额达到211亿元，绿城中国融资成本从上年末4.6%进一步下降至4.5%。

当中，境内公开发债平均利息成本为3.33%，较2021年同期3.73%，下降0.4个点；2022年上半年发行金额175.78亿元，较2021年同期124.62亿元，增长41.1%。

分类来看，上半年绿城中国发行10亿元公司债，加权平均利率3.28%；96亿元中期票据，加权平均利率3.6%；10亿元购房尾款ABS，加权平均利率3.48%；48.8亿元供应链ABS，加权平均利率2.88%；以及10.98亿元供应链ABN，加权平均利率2.94%。

境外债方面，上半年融资7.5亿美元，归还5亿美元永续债，绿城中国计划2023年清零境内外永续债。

在一段时间的债务结构调整下，绿城的长债占比不断扩大，短债占比逐渐降低，2年以上到期的债务从2021年末的470.8亿元升至671.44亿元，1年内到期借款占总借贷的19.5%，较2021年12月31日的25.1%，下降5.6个百分点。

数据来源：绿城中国、观点指数整理

拉长时间来看，2020年、2021年及2022年中期，绿城中国的短债金额分别为325亿元、321亿元及272亿元，短债占比同步下降分别为27.3%、25.1%和19.5%；现金短债比则分别为2倍、2.2倍和2.3倍。

绿城执行总裁耿忠强曾表示，大股东中交自2015年以来就对公司进行并表，现在中农工建四大行以及其他股份制银行的授信全部纳入中交整体授信范围内，这样对公司来说授信更加充足，成本也更低。

另外资本市场层面，中交与绿城中国较多协同，包括出具安慰函甚至直接买债。

他透露，绿城目前的授信额度完全能够保障公司开发贷和按揭顺利放款。数据显示，截止到6月30日，绿城中国的预售监管资金132亿元，比去年年末增长了22亿元，在632.21亿现金中占比并不大。即便把预售销售监管资金扣除之后，绿城仍有较为充足的在手现金。

不过，目前绿城中国还是没成功闯入绿档房企行列。从三道红线上看，该公司仍踩中了一条监管红线，净负债率为71.5%，剔除预收款后的资产负债率72.5%，略高于监管要求，剔除预售监管资金后的现金短债比为1.8倍。

就在11月23日，绿城对外公告称，鉴于债券二级市场价格严重偏离估值，为维稳价格并保护投资者利益，绿城浙凡将/或委托第三方设立的符合交易资格的资产管理产品或信托计划，购买绿城集团在银行间市场发行的债券、公司发行的公司债券及资产支持证券，合计首期购买规模介于10-50亿元之间。

“第三支箭”

在“第二支箭”扩容的同时，“第三支箭”也官宣落地。

11月28日，证监会在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。有分析指，这五条中的前三条都是和房企股权融资相关，也代表着“三支箭”政策中的“第三支箭”正式射出。

所谓“三支箭”，第一支箭是信贷支持；第二支箭为民营企业债券融资支持工具；第三支箭则代表民营企业股权融资支持工具。

观点新媒体从中获悉，在五项措施中，第一项措施就是恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。

证监会将允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。

二是恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。

三是调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。

房企迅速响应，就在11月29日晚间，福星股份宣布，正在筹划非公开发行股票事项，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%，募集资金拟用于公司房地产项目开发。

观点新媒体获悉，房地产行业股权融资政策自2010年起开始收紧，当时证监会要求房地产公司 IPO 和再融资都需要征求国土资源部意见，实质上叫停了房地产企业的股权融资，房企IPO 基本停止。已在A股上市的房地产公司，也基本失去了再融资功能。

到现在，只有招商蛇口吸收合并招商地产，实现A+B股转A股整体上市，新城控股B股转A股上市，以及绿地2015年借壳上市。

资料来源：中金公司研究部

数据显示，2010年起开始收紧，当年的A股房企股权融资募资金额从2009年的728亿元骤降至39亿元，并于2013、2016年持续加码，此后涉房企业上市、再融资和重大资产重组事项基本停滞。

数据来源：Wind，中金公司研究部

数据显示，2022年股权融资募资金额为0。其实，在十月下旬，证监会已对涉房企业在A股融资开了一条小口子：允许涉房不超过10%的A股上市公司，在融资不投向房地产业务的前提下，在A股市场进行再融资。

而在此次政策优化调整后，除IPO外，上市房企和涉房企业股权融资规定将全面恢复正常化。