|

地产

第三次土拍,上海楼市透露了哪些?

来源:地产铿锵说

2022-09-27 17:52:06

(原标题:第三次土拍,上海楼市透露了哪些?)

上海今年第三次集中供地刚刚落下帷幕。35宗成交1054亿!


谁是大爆款,谁是大冷门,谁是大黑马,谁是溢价王?


而接连三次土拍,也隐隐透露出一些信号。





华漕成大热门——

创2022竞选人数之最



就是闵行区华漕镇MHPO-1403单元53-01地块。最终,被南山控股(002314.SZ)旗下的两家公司苏州南山新程房地产开发有限公司和深南(无锡)车联网有限公司组成的联合体以17.355亿元的总价竞得,成交楼板价为38136元/平方米,房地联动价为66095元/平方米,溢价率 8.96%。



因其吸引10家竞买人(含12家房企)参与现场竞价而备受关注。


纵观这三批次拍地,能够吸引超过5家以上竞拍的土地,都是凤毛麟角。


比如今年首轮土拍中,松江区泗泾镇SJSB0003单元08-01号地块,吸引6家房企争夺!29轮报价!最后是被中铁建以总价19.882亿竞得。



到第二次土拍中,青浦区多地块因能集合三家开发商参与竞拍的,已属热门。


当然,最突出的是长风区新泾地块,也吸引了6家房企参与竞争,并最终被上海城投拿下,溢价率高达9.67%。房地联动价16.3万/平方米。


最热门的反倒不是最市中心!


红盘现象容易传递到土地上!


热门华漕前湾,就曾诞生过2个“日光盘”——虹庐湾首创禧瑞荟二期


如今,还有一个当红炸子鸡——碧 桂园柏悦前湾


作为南虹桥项目,跟大热门徐泾比较起来,规划不输,距离不输,关键目前还有价格优势。


华漕眼下最大的亮点就是被赋予了前湾规划,而根据规划,为阿里整个前湾将打造“五分水景、五分城韵”的尚水之城,未来将结合前湾公园打造2平方公里的中央活动区,建设标志性高层建筑,并有TOD开发。


而碧 桂园柏悦前湾,位处前湾核心,与国展中心约2.5公里,对面就是规划华师大九年一贯制学校。




桃浦连续续榜

宝华要做普陀王者



位于普陀区桃浦科技智慧城(W06-1401 单元)015-01地块出让,被宝华以总价56.045亿元,楼板价约47750元/平方米,房地联动价83000元/平方米。


这是宝华在桃浦拿下的第二幅地块。



在7月份上海第二轮土拍中,宝华就以11.72亿万元总价竞得桃浦科技智慧城(W06-1401单元)037-01地块,成交楼板价约3.94万元/㎡。


对比之前这是一幅纯住宅地块。位于古浪路北侧,规划容积率2.5,中小套型不少于70%,100%全装修,至少提供900套住宅。


桃浦智创城,4.2平方公里的核心区和3.7平方公里的拓展区,可以说政府用心规划了每一块用地。


在土地出让之前,就已经把对两宗地块的开发建设导则公示在了在桃浦智创城官网。


这样的开发要求,代表着政府建设一个区域的决心。


普陀,能否从老破大转变,光靠一个长风当然是不够的。如今,桃浦接档了,而且用是科创城这个砝码,打了一手王炸牌。




23幅地块仅一家竞买人

有大赢家也有捡漏王



此次35幅地块,其中23幅地块仅有一家竞买人申请,明显高于前两批次土拍。


徐汇依旧是大赢家,从2022年首轮土拍开始,必不缺席。


此次成交楼板价最高的是徐汇滨江地块73019元/㎡,溢价率9.13%,由保利发展&西岸开发联合体斩获!



华泾“华之门”区域分成了两个包出让三幅地块,第一个包为嘉华所拍下的150米地标办公及一幅住宅地块。


图片



两外两块则被招商 蛇口联合体以22.6亿元拿得,成交楼板价49964元/平方米。


要说卡位捡漏最成功,不得不提及的是万科能够参拍了中兴路百亿地块,解禁时间刚刚好。


其中,静安区中兴社区C070202单元321-01、322-09地块,起拍总价120亿元,成为了此次土拍价格最高的地块。而这一地块,由上海北万置业有限公司以底价120.5984亿元竞得,楼面价47840元/平方米。



不禁让人联想到万科此前在中兴路的一系列动作。当年激战400多轮,110.1亿元的地王光环至今流传,而10.03万元/㎡的楼面价格刷新了当时全国的单价记录,如今在万科手中变成了“最大胆的建筑”。



规划再度优化

新面孔不断参与竞技


在继上次土地规则优化后,本批次地块仍旧延续限地价、一次书面报价的竞价方式,但对“一次书面报价”阶段的“随机值”规则进行调整。


此前规则是,一次书面报价阶段如果有2家报价相同时,将会产生一个随机值。


新的规则为,相同报价的竞买人需修改报价直至无重复报价。若有效报价数在三至五个之间,系统会触发相应数量的“随机值”,使有效报价共达到六个,若有效报价数为小于三或大于五个,则不触发“随机值”。


显然,在这种不断完善规则下,也迎来更多新面孔。


比如此次土拍就有几位新角逐者。


比如拿下青浦白鹤纯宅地的“如皋合盛”,从名字可以看出这是一家来自如皋的民企。


比如与象屿地产+北蔡房地产一起拿下嘉定区南翔镇地块的同进,其背后是溯上海知名地产代理同策咨询。


比如中建大椿拿下了松江区洞泾镇地块,还有许久不见的葛洲坝、祥源也回来了。


国企、央企仍然是主角。但有意思的是,每一次土拍,都有几张民企出现,优胜劣汰,真正有实力的选手依然会出现,百花齐放的市场才能更好看。


土拍到了第三轮,也呈现出了一些上海楼市面貌:


抢手的不一定是那些传统的市中心板块,红盘效应也会跟入仓选手心理暗示。


但是市中心依然占据绝对高位,而且越来越考验有实力的选手,能让寸土越来越寸金,这不仅仅实力,还是眼界和品牌溢价的能力锻造。尤其是市中心土地往往混合着老式房屋和各种复杂商业形式。


随着此次最后一副松江地块落被龙湖拿下后,也似乎在预示着,五大新城,临港,大浦东这些依旧会是超级供应产地。而且随着各个板块开始精细规划,对土地细则都有着各种明确规定,也进一步强化产品力的兑现能力。



【2022上海第三轮地块成交明细】


    

观点网

2022-11-29

证券之星资讯

2022-11-30

首页 股票 财经 基金 导航