克而瑞：7月95家典型房企融资1346亿元 环比下降13.3%

中国网地产讯 11日，克而瑞研究中心发布资本月报7月刊。月报显示，7月，95家典型房企的融资总额为1346.00亿元，环比下降13.3%，同比下降22.5%。

企业发债

01.债券发行：境外债发行环比上涨持续维持较高水平

本月95家典型房企的融资总额为1346.00亿元，环比下降13.3%，同比下降22.5%。其中，境内债权融资657.49亿元，环比下降19.3%，同比下降18.7%；境外债权融资515.97亿元，环比持续上升，环比增长13.0%，同比下降36.2%。整体来看，本月境外债权融资持续恢复，实现环比上涨，而除此之外的其他融资方式均环比下降，但综合2020年的各个月度的融资情况来看，本月融资总额高于2-5月，仍处于较高的位置。

其中，7月房企的融资发债总额为665.76亿元，环比上升4.2%，同比下降27.2%，7月房企通过发债融资较为积极。其中境外美元债发行持续上扬，本月实现境外发债约达431.66亿元，环比增长7.5%，同比下降36.1%；此外，境内发债234.10亿元，环比下降1.30%，同比下降2.1%。境内发债从主要的融资结构上看，本月房企境内公司债发行129.10亿元、中期票据59.50亿元、融资券40亿元，分别环比上升16.13%、上升2.59%、上升95.12%。

本月单月融资成本6.23%，环比下降0.69个百分点；其中境外发债成本7.19%，环比下降0.76，主要在于本月境外发债恢复情况较好，一些龙头房企如碧桂园等的融资量大，从而拉低了境外融资成本；而境内发债成本环比下降0.34至4.48%。截至2020年7月房企新增债券类融资成本6.33%，较2019年全年下降0.74个百分点，其中境外债券融资成本达8.15%，较2019年全年增长0.11个百分点；境内债券融资成本4.17%，较2019年全年下降1.15个百分点。

具体企业表现来看，7月发债最高的企业为碧桂园，发债总量约为83.45亿元，主要因为企业于7月7日发行了一笔13.6亿元的公司债，融资利率4.19%，又于7月29日发行了2笔共计10亿美元利率低于5%的境外优先票据；此外，本月世茂集团发行了1笔10亿元的公司债,利率较低为3.76%,同时还发行了一笔3亿美元的境外优先票据,利率4.60%。

02.债券期限：本月到期债券类554.41亿元

本月房企有32笔债券到期，金额共计554.41亿元,房企迎来偿债高峰。其中，到期金额最高为万达集团2015年发行的一笔100亿元的公司债。此外，龙湖集团本月有3笔债券到期，分别是一笔17亿元中期票据和2笔共计40亿元的公司债,其中已于2018年7月提前赎回16.53亿元的公司债。

提前关注到2020年8月将有25笔债券到期，金额共计526.58亿元，环比下降5.0%，但属于年内偿债高位。单笔金额最高为万达集团2015年发行的一笔50亿元的公司债，此外龙光地产的一笔40亿元的公司债也将到期。

上市和股票

01.拟上市房企：排队房企及分拆业务公司为21家

本月没有房企向港交所提交招股说明书，而由于港龙中国在7月15日成功上市，因此截至2020年7月底，在港交所等待IPO的房企有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、实地地产以及祥生控股11家。其中海伦堡、奥山以及万创国际的招股书已经过期，截止2020年7月底仍未更新，未来是否继续申请上市仍然有待观察。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月没有新企业递交上市申请，仅有星盛商业管理在原招股书到期后于7月20日重新递交了招股说明书。而由于本月金融街物业、弘阳服务、绿城管理以及正荣服务成功上市，因此截至2020年7月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有10家，其中宋都服务的招股书已经过期且仍未更新。整体来看，房企分拆物业或商管等板块上市的热潮仍在继续。

02.IPO和增发：港龙中国和多家房企旗下公司成功上市

本月15日港龙中国成功挂牌上市，是近半年来首家赴港上市成功的内地房企，因此截至2020年7月底成功上市的房企增至2家。从招股书来看，港龙中国近三年销售面积与销售均价的复合增长率分别达到79.9%和18.7%，同时企业在上海、杭州、南京、苏州、无锡、绍兴、嘉兴等城市的土地储备达到了达544万方，净负债率仅为20.59%，财务状况较为良好且未来发展潜力较大。然而值得注意的是由于投拓力度的加大使得2019年企业的经营性现金流净流出同比增长979%至67.56亿元，给企业资金链带来了一定的压力，未来随着企业上市之后融资渠道得到进一步的打开可能会有较好的缓解，促进企业的发展。

在房企分拆旗下公司上市方面，本月新上市的企业较多，正荣服务、金融街物业、绿城管理以及弘阳服务都成功挂牌上市，因此2020年新上市的房企旗下公司增至7家，房企分拆旗下板块的上市潮迎来了高峰。

在增发配股方面，本月中国金茂进行了一次配股融资。金茂在7月6日宣布将以每股配售股份5.70港元配售6.02亿股新股份，并在7月13日配售完成。本次配售的股份占企业经配售事项及认购事项扩大的已发行股本约2.74%，配售所得款项净额预期约为34.16亿港元，将用于竞投土地、偿还债务及企业的一般营运资金，同时也扩大了中国金茂的股东基础及资本基础。

03.股权变动：万科有条件入股泰禾集团，泰禾仍需继续自救

本月有多家房企出现了股东对公司股票进行增持减持，而其中最值得注意的是万科有条件入股泰禾集团，将以24.3亿元获得泰禾19.9%股份，若是交易达成则万科将成为泰禾的第二大股东。而由于此次交易落地需达成两项严格前提条件：1.泰禾需进行债务重组并恢复正常生产经营；2.万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，并就暴露问题的解决方案达成一致。同时万科也不对泰禾的经营及债务等承担任何责任，亦无任何责任为前述相关各方提供任何增信措施或财务资助。这些前提条件使万科降低了不少投资风险，而对于泰禾而言则意味着企业仍需继续自救才能度过眼前的危机。

04.股价变动：A股近90%地产相关股整月上涨，物业股较受青睐

本月A股和H股的地产相关股整体表现都较为不错，两市都有50%以上的地产股的整月走势上涨，其中A股上涨股票的占比甚至达到了87%。在H股方面，本月银城生活服务的涨幅最大，月涨幅为60.57%，企业股价从7月2日开始就进入了上升通道，在10日达到高峰之后一直在高位盘整。这主要是因为企业背后的银城地产增长强劲，可以获得持续性的物业管理面积输送，具备强劲的业绩增长预期。除了银城生活服务之外，本月其他的物业商管股的涨幅也相当不错，比如弘阳服务和滨江服务的涨幅排名都在内房股前五，再度体现了香港资本市场对物业商管股的看好。

在A股房企方面，本月涨幅较大的股票有鲁商发展，主要原因在于公司切入发展的生物医药、美妆、养老地产等领域大受市场追捧，因此在进入7月之后企业股价就平稳走高，最终整月涨幅达到了63.84%，是A股涨幅最大的房企。