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克而瑞:7月30城楼市成交2910万平 一线城市成交同环比齐增

来源:中国网地产

中国网地产讯 11日,克而瑞研究中心发布《2020年7月全国市场研究简报》。报告指出,7月,楼市供求环比阶段性回调,但同比已然由负转正,延续复苏态势。一线供不应求,上海、广州需求相对坚挺;二三线涨跌参半,既有宁波、东莞调控加码下成交依旧高热不退,也有重庆、昆明、长春等需求透支后回调显著。

重点城市二手住房同样环比微降而同比增16%,北京、南京、深圳、杭州等热点城市交易依旧活跃。

供应:环比降17%,二三线好于一线,成都、厦门等同、环比齐增 

7月在经历年中放量后,新增供应面积如期阶段回调。30个重点城市新增供应面积2718万平方米,环比下降17%,同比增长13%。目前随着成交稳步恢复,房企推货积极高,各城市显著分化,具体来看:

一线城市商品住宅新增供应面积231万平方米,环比降22%,同比微增3%。上海自4月以来新增供应便逐月下滑,7月更同、环比齐降;广州因年中供应放量,环比大幅回落41%,与之形成鲜明对比的当属深圳,经历了上半年的供应低迷期,本月新增供应75万平方米,同环比均翻番。

二三线城市本月新增供应面积2486万平方米,环比下降17%,同比上升14%。分城市来看,成都、青岛依旧是供应“大户”,7月供应量均超200万平方米;多数城市的供应环比维持降势,经历了年中的集中放量,阶段性回调也在情理之中,诸如成都、无锡、东莞等逆势上扬主要源于前期良好的销售表现,后市乐观预期强化下,房企推盘积极性较高。同比来看,24个二三线城市涨跌参半,分化加剧:海口、南京、福州、昆明回调显著,同比跌幅均超30%;杭州、苏州、合肥、东莞等稳步放量,供应表现显著好于去年同期。预判8月,我们认为,供应整体持稳,局部成交大热的核心二三线仍会显著增量。

成交:环比降3%而同比增6%,宁波、东莞调控加码难抑成交增势

新增供应回调之下,市场成交热度依然惯性维持、略有回落,30个重点城市整体成交2910万平方米,环比下降3%,同比由负转正为增长8%,且7月成交较2020年月均水平显著增长39%。分能级看:

一线城市成交面积为288万平方米,同、环比齐增。上海、广州虽供应缩量,但成交热度不减,环比持平,同比分别增长了36%和18%。值得关注的当属深圳,月中收紧调控,涉及升级限购、升级限贷、调升非普通住房首付比例、增加一二手房交易税,而在政策强力打压下,深圳需求表现相对坚挺,本月新房成交面积仍达40万平方米,环比仅小幅微跌2%,同比持平。

二三线城市成交面积2621万平方米,环比下降3%,同比增长7%。不同城市间行情相对独立,一方面,武汉、青岛、宁波、西安、东莞、合肥、无锡、大连、福州、厦门等10个城市成交热度延续,同、环比齐增;另一方面,重庆、天津、昆明、长春、南宁、苏州、海口等二线城市成交量稳步下跌,同、环比保持降势。考量到近期深圳、杭州、东莞、南京、宁波等纷纷收紧调控,我们认为,8月整体成交动能略有不足,随着前期因疫情积压的购房需求逐步释放殆尽,刚需购买力受限仍是制约楼市增长的重要因素。

库存:近半城市环比下降,六成以上消化周期降至12个月以内 

7月,多数城市供求比维持在0.8-1.2的相对平衡区间,因供应放量,北京、福州等供求比快速回升至2附近。六成城市库存面积环比有所回落,八成以上城市库存同比皆增,武汉、青岛、重庆等同比增幅超40%。

受惠于成交稳步回升,多数重点城市消化周期继续收窄,六成以上城市降至12个月以内,杭州、重庆、常州等消化周期现已不足6个月,但北京、大连等消化周期仍高于30个月。

成交结构:中低档占比齐升,北京200平以上需求比重升7PTS

从价格段分布来看,低档产品占比北京、深圳分别回落3个、1个百分点,上海持平;中低档产品北京、深圳分别回升5个、6个百分点;中档产品占比北京、深圳回升,上海回落;中高档产品占比上海回升5个百分点,北京微降2个百分点,深圳下滑最为明显,达6个百分点;高档产品占比上海、深圳皆有所回落,北京基本保持不变。

从面积段分布来看,90平方米以下产品占比上海、北京微降,深圳微升;90-120平方米产品占比上海持平,北京、深圳分别下滑2个、1个百分点;120-144平方米产品占比京、沪保持平稳,深圳上涨6个百分点;144-200平方米产品占比北京、深圳分别下降2个、1个百分点;200平方米以上大户型产品成交占比涨跌互现,北京、上海分别回升7个和2个百分点,深圳回落6个百分点。

二手住房:环比微降6%而同比仍增16%,深圳、南京等调控收紧效果尚未显现

整体二手房市场成交规模在年中冲高后7月略有回落。全国8个重点城市成交总量为607万平方米,环比降6%。但较2019年同期仍增16%,因此7月热点城市整体成交规模仍处于历史较高位置,北京、南京、深圳、杭州等城市继续领涨。

需要注意的是,7月中央房地产座谈会上重提房住不炒,深圳、南京等城市已相继出台调控新政以修正上半年出现的市场乱象。虽7月深圳二手房成交规模在新政前夕抢跑,同比仍增58%。但二手房市场作为“支持刚需、打击投机”的主要着力点之一,深圳、南京的“限离婚、限贷、增税”等政策后续将在其他市场较热城市全面铺开,届时部分城市二手房成交规模将有所回落。



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