绿城中国2024年业绩会：让市场看到地产股毛利反弹的曙光

当前财报季，众多房地产企业面临经营困境，利润总额普遍下滑，销售净利率更是触及历史冰点。

然而，在昨日召开的2024年绿城中国线上业绩会上，地产股投资者却迎来了一抹希望的曙光。经过连续数年的艰苦努力，那些在2021年以前高价购地开发的库存积压，正在绿城持之以恒地推进下逐步消化，朝着清仓的目标迈进。

而近年新购入的地块，不乏高毛利的地块。在土储的新旧转换过程中，绿城顺利完成“换仓”，更优质的土地，加上近几年练就的运转高效率，不仅让绿城财务安全无虞，更带来了高利润和高净资产收益率。这一成就令现场投资者信心倍增，他们仿佛看到了以绿城为代表的地产股毛利触底反弹的曙光初现。

“换仓”获得更优质资源

绿城中国2024年度经营性现金流约288亿元，同比增长25%，创下历史新高。

2024 年的房地产市场依旧处于下行。销售额跌破了 10 万亿元，仅 9.7 万亿元，销售面积也跌破 10 亿平方米，仅仅只有 9.7 亿平方米，同比2023年又进一步下降了12.9%。房地产的投资连续三年从22年到24年，每年以10%左右的这个幅度下降，住宅的新开工面积更是连续5年下降，2022年对比2021年同比下降将近40%，2023年又同比下降21%再一次同比下降了23%，同时住宅施工面积连续三年下降，22年、23年、24年分别同比下降了7.3%、7.7%和13.1%。

连续下降的销售额，让“地主”家也没有了“余粮”，曾经财务良好、现金充裕的央国企，也出现货币资金的大幅减少，不少企业缩减了拿地、建房开支，但经营性现金流的净流入额依然在下滑。

在市场未见起色时，绿城却保持着上佳的状态。在全国房企中排名稳中有升，操盘金额达到2768亿元，位居第三。其中自投项目销售1718亿元，位居第六，同比上升一位，权益销售1206亿元，位于第六名，上升两位。

2024年全年新增货值1088亿元。其中在一、二线城市拓展的货值超过1000亿，占比达到92%，同比提升了8个百分点。全年经营性现金流净流入288亿元，创了新高，资产负债率进一步降低，降低到了56.6%，同比减少了7.2个百分点。

而在财务和销售表现均保持上佳状态之时，绿城也完成了销售资源的成功“换仓”，一部分地理位置更为优越，产品创新领先，具有极佳竞争力的新项目替换了原有的土储，表现为绿城从拿地到现金流转的周期正在变得更短。

绿城中国执行董事、副总裁李骏表示，2024年公司新拓展的42个项目中，有27个在年内成功开盘，占比达到64%。这些项目不仅实现了325亿的销售转化，而且投资兑现度平均超过120分，显示出公司强大的市场适应能力和项目管理效率。此外，绿城中国在当年清盘了包括杭州沁百合、苏州逸庐、西安紫棠苑在内的8个项目，进一步证明了其在房地产市场的竞争力。目前绿城中国从拿地到经营性现金流回正，从22年的平均17.2个月进一步的优化到了24年的平均12.3个月。

有机会率先实现毛利反弹

随着大部分城市放宽限购、限售、限价政策，绿城中国在售项目的去化速度加快，这意味着在市场回暖时，公司有能力适度提高销售价格，从而争取更高的毛利。

此前，上海、苏州、杭州、成都等热点城市，都出现了个别地块的土地拍卖楼板价超过周边住宅售价的案例。土拍的成果，一定程度上刺激当地楼市的成交回暖，也带动了新房的销售。以上海徐汇滨江为例，由于当地土地拍卖楼板价再创新高，板块内的新房无一例外，开盘即售罄。

另一方面，一些央国企没有注意到的三、四线城市的结构性机会，同样吸引了绿城的目光，并为其带来了可观的双位数利润。绿城中国行政总裁郭佳峰以义乌市场为例，绿城中国的合院产品能卖到65000元/平方米，在台州的高层项目单价能超过5万元。2024年绿城中国获取的42个项目里面，只有5个在三、四线城市，但这些城市的净利润都可以达到双位数。在绿城之后，其他的央国企也看到了浙江省内非热点城市的结构性机会，开始参与这些地块的土拍。

绿城成本费用精细化管控也卓有成效。根据绿城中国2024年度业绩发布会的信息，2024年期末的融资成本创新低，达到3.7%，而全年的平均融资成本为3.9%，较上年大幅下降了40个基点。通过经济成本管控和夯实动态成本，平均建造成本又下降了每平方米，又下降了114元。通过集采扩容降本，优化供方的履约评估集采关键品类的价格又进一步地下降了超过14%。人均效能不断攀升，每位员工平均在建面积达12800平方米，同比提升6.7%。组织敬业度总分更是高达92%，连续多年稳居行业前列，远超80分的平均水平。

以高质量经营应对市场底部

对中国房地产市场的后续发展，绿城中国的管理层有一个非常清晰的判断，就是筑底周期需要很长时间。董事会主席刘成云说，市场止跌回稳，所需要的时间还是会比较长的。根据成熟房地产市场，比如美国、日本、欧洲、中国、中国香港等这些地区的经验，房地产市场从深度的调整过渡到筑底企稳，再到市场回升，需要一定的时间，需要有足够的耐心。绿城认为，房地产行业目前经历的是存量博弈，品质制胜的新的发展阶段。

在投资除聚焦一、二线城市核心城市以外，更加重视对项目自身质地的研判，关注非热点城市优质板块的结构性机会。在确保安全底线的前提下，把握节奏，精准选地，全面提高项目的研判出价和操盘能力，确保项目高质高标的兑现。

在销售领域，将加大对权益销售和库存消化的关注力度，面对充满挑战和不确定性的市场环境，灵活调整销售策略，并实时调整销售规模及其他经营指标，以确保公司的健康可持续发展。

在产品方面，将坚持产品主义，推动好房子体系的全面升级，持续引领高端的产品，提升中高端的产品的性价比，构建新产品新资产品力的体系，保持绿城产品的领先身位。

这些举措，在财务端已经取得了卓有成效的结果。绿城中国执行董事、执行总裁耿忠强说，绿城中国在近几年的新增投资平均净利率都接近双位数，并且基本上都实现了兑现。但是21年之前还是有一定量的存货不断地在结转，所以今年利润仍然有压力，但已经处于底部了。

而对于住宅长期库存，绿城也在积极应对，努力化解长期库存问题。李骏表示，集团组织了各子公司全面地实施了老盘新做，对早年已经开工的老项目的产品力、展示力、推广力、销售力、服务力5个方面全面进行升级，加快库存去化。凡是实施了老盘新做的项目，其销售流速平均提升了106%，即实现了翻倍增长。

尤其是一直被地产营销视为行业性难题的车位销售，绿城中国也取得了非常大的进步。李骏表示，经过投前的对于车商的量价研判、定位、设计把控，车宅销售比达到1.39:1，同比提升了7%。整盘2024年车位住宅同时售罄项目达到26个。

对绿城来说，尽管行业的筑底回升还需要一定时间，但自身的高质量经营工作，却可以缩短经营利润筑底反弹的时间，从这个维度看，绿城很有希望成为利润最先反弹的上市房企。