回马枪？房地产再掀涨停潮，业绩出炉要“见光死”？

　　4月8日，前一天持续走低的房地产板块杀出“回马枪”，板块内部再次掀起了涨停潮，让一度怀疑独立行情即将落幕的市场见识到了房地产行业的强势。

　　个股方面，蓝光发展、新华联、中新集团、光大嘉宝、中国武夷、南山控股、中交地产、天保基建、栖霞建设、南国置业等逾10只个股涨停。万科A早盘微跌，但午后持续拉升，截至收盘涨幅为2.77%。

　　综合来看，地产板块虽然仍有余力，但已经进入阶段性的分化整理，资金也开始寻找新方向，今日大涨的基建板块就是如此。

　　在“宽信用、稳增长”的政策指引下，基建板块显露出市场新主线的潜质，自然会获得更多资金的关注。另外，基建板块其上游的水泥分支与下游的建筑装饰同样与地产板块息息相关，后续走势，是房地产行情被基建取而代之，还是二者相辅相成共同走高，还有待市场验证。

　　多只地产股遭减持

　　房地产板块行情启动已久，近期持续走出超预期行情，板块活跃度大幅提升。在此期间，也伴随着不少消息面的利好，包括多地开始放松首套房贷款限制，部分房企的纾困进展等，都对市场形成了正向刺激。

　　但自3月16日行情启动以来，地产股涨势越凶，越是有人高位减持，似乎并不看好后续行情。

　　从近期地产股的公告可以看出，产业资本为主的重要股东一直在密集减持，近半个多月，已有15家地产股公告被减持或收到减持计划，其中近一周就达到8家，包括近期涨幅较大的华远地产、冠城大通、阳光股份等。

　　4月7日晚间，华远地产公告，股东京泰投资因其经营发展及资金需求，拟自公告披露之日起15个交易日后的6个月内，通过集中竞价方式减持公司股份不超过1080万股，即不超总股本的0.46%，减持价格按市场价格确定。

　　本次减持前，京泰投资持有公司1.28亿股，占公司总股本的5.45%，减持完成后其持股将低于5%，不再是重要股东，意味着后续减持将无需再披露。

　　此外，大基金也出手减持了。4月1日，万业企业公告，第三大股东国家集成电路产业投资基金持有公司无限售流通股4856万股，占公司目前总股本5.07%。大基金因其自身经营管理需要，拟自2022年4月27日至2022年7月26日采取集中竞价交易方式减持不超公司股份总数的1%，即不超过958万股。

　　整体来看，近期减持较多的以中小房企和出险房企为主。券商分析认为，随着政策的陆续释放与维稳预期的提升，这段时间行业政策氛围较为友好，市场对于民企违约风险的降低会存在较大的博弈，但长期而言，持有高信用的房企才是更为稳健的策略。

　　增收不增利日趋严重

　　除了资本密集减持外，同样引人担忧的，还有地产行业净利润的下滑。

　　据统计，截至4月6日，以曾跨入“千亿元俱乐部”的25家上市房企2021年财报(包括未经审计业绩)为样本，25家房企毛利率全部下跌，下跌范围从0.01%到17%不等。

　　若以行业过往共识的25%毛利率红线计，仅有龙湖集团等7家迈过红线，若将毛利率红线降至20%(业内共识的“新红线”)，则有14家房企过线。

　　据国金证券统计，2018年至2020年，房地产企业的毛利率分别为28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年扩大。从目前发布的2021年业绩公告来看，平均毛利率为18.74%，已经跌破20%，平均净利润率则为8.21%。

　　中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，“2021年，百强房企‘增收不增利’日趋严重，净利润率、净资产收益率均值分别为9.8%、8.1%，较2020年分别下降2.2个、1.8个百分点。”地价高企和房地产去金融化限制房企盈利空间，未来1年至2年内，行业或仍将处在降利时代。

　　一季度房企业绩仍在下行

　　在刚刚过去的2022年一季度，房地产企业也还在经历自去年以来延续的下行周期。

　　数据显示，2022年一季度，百强房企操盘金额为14381.9亿元，同比下降 47%，全口径销售金额为16279.2亿元，同比降幅也达到了47.1%，业绩表现不及2020年的同期水平。一季度有逾8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。

　　无锡市房地产协会副会长张斌认为：自去年综合调控以来，下半年房地产市场急剧下降，在今年一季度各地频发的新冠疫情影响下，不只是房地产业，各行业均表现出开工不足，居民收入等预期受影响的现象。房地产业回暖需要时间，是渐进式的和缓慢的，但长期看行业发展是平稳的。

　　二三季度或将逐步企稳

　　受多方因素扰动，房企近期的数据表现很难说出彩，但从行业角度考虑，地产板块的投资机会还是值得继续关注的。目前地产行业整体估值仍处于较低水平，板块PB处于2014年以来12.8%的历史分位水平。

　　时代中国董事会主席岑钊雄认为，对于今年的房地产市场走势，行业最糟糕时间逐步过去，预计全年是先低后平稳的过程，一季度叠加疫情的影响，销售也受影响，从二三季度开始，随着更加有效的疫情防控措施落地，政策也进行放开，整个市场会逐步走向平稳。

　　券商研报指出，上轮周期中，地产股的根本缺陷在于快周转模式导致的行业整体盈利能力的恶化；房企估值的持续下杀，本质上是对地产金融化的否定；随着预售资金自由使用不再成立，开发行业将脱离金融属性，回归慢周转制造业属性。

　　同时，房企通过提升利润率(摒弃快周转的自发结果)、提升回款速度、降低债务成本等方式，ROE维持不变的同时质量提升，行业估值体系有望重构，PB大于1将成为优质房企的标配。