中海地产30年上海旧改深耕 普陀真如副中心产业焕新

　　近日，上海市中心城区极具规模的城中村项目再迎新进展。12月16日，普陀红旗村4号地块——中海真如境首栋超高写字楼举行封顶仪式。真如作为长三角会客厅，发展情况一直备受关注。

　　1994年，真如被提升为“上海四大城市副中心”之一，但多年以来，真如最有名的也只有水产、果品批发这个标签，这一状况已经发生变化。

　　2015年，普陀红旗村旧改启动，2018年10月，中海联合体以93.99亿元拿下红旗村四宗旧改地块。2020年，中海联合体再以19.14亿元拿下红旗村剩余旧改地块。业内人士点评，中海地产单拿下真如这一地块就耗资近百亿，作为相对保守的房企，愿意花近百亿进行投资，说明了对此地块核心价值的认可。

　　实际上，这一项目地块出让要求非常严格。根据文件，需配建租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等，商办项目则需要部分自持。产业上需引入企业总部、研发中心、科技创新、现代商贸等企业。

　　真如副中心开发体量为四大城市副中心之首，规划总面积6.16平方公里，是四大城市副中心内唯一可供成片量开发土地的区域。

　　普陀区副区长徐树杰、中海集团副总裁刘慧明等为真如境首栋超高层启动封顶装置

　　真如副中心产业升级

　　随着地产白银时代的来临和存量时代的逼近，众多房企纷纷转型城市运营商。中海开始把以前“看得很紧”的钱，投入到新领域去。主要包括写字楼、购物中心、星级酒店、长租公寓、自由办公等投资开发。除此之外，还有中海的创新业务，聚焦教育、养老、物流、文化等产业。

　　通过对城市全业态的深入布局，中海实际上具备了渗透每一个城市生态角落的能力，真正意义上打通了居住、娱乐、工作的闭环，将城市中的各种活动纳入到了自己的生态圈中。

　　红旗村旧改项目，占地不到600亩，在2014年拥有70家印刷厂、207个冷库、9个大型市场、16家“四小”(小旅馆、小超市、小饭店、小休闲娱乐)场所、1200多家经营户、4800余家租赁户、近10万的流动人口，是一个名副其实的“城中村”。

　　有物业无产业、有资产无服务不算真正的城市运营商，从现实需求出发细分来看，真如副中心有众多产业空间和转型可能。依托自身的生态圈，中海经过长时间研究，推出了“真如境”超级综合体。包括高230米的地标塔楼中海中心、约16万方的高端主题商业中海环宇城MAX，以及文化项目中海大剧院。中海强大的运营实力和资源整合实力，吸引了山姆会员店在内的诸多品牌入驻，开心麻花签约入驻的中海大剧院，成为真如城市副中心的一项重要公共文化设施。

　　据中海地产介绍，该项目由8个地块组成，位于真如城市副中心核心位置，总占地面积约15万平方米、总建筑面积将近百万平方米。集办公、商业MALL、剧院、住宅、公寓等多种业态。

　　其中，中海中心共建设6栋办公楼，A座、B座分别是230米、200米的超高层双子塔甲级写字楼，共约18万平米，C座7.1万平米办公楼。另有3独栋办公可出售，分别是D座1.6万方、C座2.3万方、E座2.3万方。

　　真如境效果图

　　具体而言，A栋为持有型物业，为约11万方独栋写字楼；B栋地标级超甲写字楼，地上建筑面积76575方，建筑高度195米；D栋TOD地标级甲级写字楼，地上建筑面积16744.47方，建筑高度60米；E栋文化地标级甲级写字楼，地上建筑面积23658方，建筑高度71米；F栋生态地标级甲级写字楼，地上建筑面积22870方，建筑高度65.8米。

　　随着上海带领长三角经济的快速发展、科创板在沪开板，上海的金融中心、航运中心、服务中心地位越来越突出。众多商办资产成为海内外资本追逐的目标，2019年上海商办资产成交金额占全国大宗类资产成交的70%。今年更有凯德330亿资产包、光大安石、铁狮门、万科多个商办类项目成交，成交总额约500亿元。而南京西路CBD、徐家汇CBD成为大型企业、自用买家的首选之地。

　　项目所处上海四大中心城区幅中心之一“真如副中心”的核心位置，紧邻内环线及南京西路CBD，地理位置优越、后发有势明显、发展潜力巨大。

　　中海魔都建设史

　　中海地产与上海合作的历史已经有近30年，1992年中海进入上海，与上海的旧城化改造有着不解之缘。当时中海负责的卢湾斜三基地海华花园项目，是上海首块毛地批租项目，开了改革开放以来吸引外资进行旧区改造的先河，被誉为“海上第一块”，也见证了改革开放以来上海旧区改造与城市建设的光辉历史，开启上海城市建设的新篇。此后，中海地产又陆续开发了海兴广场、海丽花园、海丽大厦、海悦花园、中海国际中心、中海建国里等项目。

　　在2018年和2020年，中海地产先后两批次获取普陀红旗村7幅土地，并计划将真如副中心打造为连通长三角一体化的“西大门”。

　　2020年7月29日，中海企业发展集团有限公司与上海黄浦区人民政府正式签订合作框架协议，由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设。黄浦区建国东路旧改的投资金额达590亿元，是中海地产有史以来最大的一次投资规模。

　　可见中海地产在旧改、城市更新的大布局愈加明朗，业内称中海地产正寄望于通过旧改重塑中海在上海的辉煌。

　　此次，普陀选择中海，看重的是中海在打造城市更新上的央企实力与责任担当，以及中海历年来深耕上海，不断焕新上海城市界面的信心与能力。

　　真如副中心所在的普陀区产业资源丰富，拥有985高校2所、国家级工程技术研究中心2个、国家级重点实验室3个、国家级科技企业孵化器2家，上海科创中心建设“四梁八柱”布局中“工业控制系统安全创新功能型平台”和“机器人研发与转化功能型平台”两大平台也落户在普陀区。

　　副中心南部长风生态区主要发展科技金融产业，北部桃浦和临港集团合作发展智能制造、智能物流业。

　　海纳小镇效果图

　　位于上海市真如城市副中心的“海纳小镇”，规划占地约3.12平方公里，未来将依托中海真如境项目的综合开发建设，“一核四翼”的布局，大力发展数字经济，建设成为长三角数字化转型的先行区、上海数字化城市思想的策源地。

　　真如境作为真如副中心的核心区、也是海纳小镇的核心区，其中的中海中心写字楼是海纳小镇“一核四翼”的一核所在。“海纳小镇”在功能空间布局上，将中海中心超甲级办公楼A座打造为“未来之塔”，围绕“未来之塔”，分四翼打造“数字云岛”“海上瀛台”“江南数院”“科研智坊”功能发展区。

　　值得一提的是，中海充分考虑在地文化传承，保留700年历史的古银杏树，甚至专门为其将建筑整体退界30米，打造“古银杏广场”这一具有历史意义的公共空间。为保留上海人“买海鲜去铜川”的回忆，中海特别打造“铜川渔乐”海鲜美食市场，复原和激活本地商业，让历史在现代中得到传承。