每周股票复盘：大悦城（000031）2024年营收357.91亿元，同比下降2.70%

截至2025年5月23日收盘，大悦城（000031）报收于2.57元，较上周的2.6元下跌1.15%。本周，大悦城5月19日盘中最高价报2.7元。5月23日盘中最低价报2.56元。大悦城当前最新总市值110.16亿元，在房地产开发板块市值排名24/92，在两市A股市值排名1391/5148。

本周关注点

• 公司公告汇总：大悦城将于2025年5月23日召开2024年年度业绩说明会
• 机构调研要点：大悦城2024年实现营业收入357.91亿元，同比下降2.70%
• 机构调研要点：大悦城2024年销售型业务签约369亿元，签约面积167万平米
• 机构调研要点：大悦城2024年购物中心销售额401.2亿元，同比增长16%
• 机构调研要点：大悦城2024年成功发行成都大悦城商业REIT，实现现金回流16.6亿元

公司公告汇总

关于召开2024年年度业绩说明会的公告

大悦城控股集团股份有限公司定于2025年5月23日15:00至16:00召开2024年年度业绩说明会。会议将通过网络互动方式进行，出席人员包括董事长、总经理姚长林先生，董事、总会计师吴立鹏先生，独立董事杨金观先生，董事会秘书邓晓天女士。投资者可通过中证路演中心在线参与。此外，投资者可在2025年5月22日17:00前访问中证路演中心平台进入问题征集专题页面提交问题，公司将在业绩说明会上对普遍关注的问题进行回答。咨询方式包括联系公司董事会办公室，联系电话010-85619759，联系邮箱000031@cofco.com。

机构调研要点

大悦城一周信息汇总

5月23日业绩说明会,网络互动方式

问：公司发展战略是什么？在目前市场环境下有何经营策略调整？

答：2024年，公司结合行业趋势以及公司特点，推进战略重塑，将战略定位更新为“卓越的城市运营与美好生活服务商”，构建“1123”战略体系。当前，经营性业务能够为房企提供更加稳定的盈利支持、资产沉淀及资产增值收益，公司在过往已积累较为丰富的商业运营、管理能力。公司战略将商业业务放在更加突出的位置，即“1123”战略中的第一个“1”——提升商业引领地位，通过商业稳定的利润贡献，助力公司穿越行业周期。

问：如何看待后续房地产行业的发展？

答：去年以来，针对我国房地产市场的持续调整局面，党中央、国务院做出系列决策部署，出台了一揽子推动房地产市场止跌回稳的政策措施，积极有效应对行业下行风险，取得了明显成效。预计行业止跌回稳态势延续，结构性分化加剧。同时，顺应人民群众高品质居住需要，国家推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，行业加快构建发展新模式。

问：请整体评价一下公司2024年的经营情况？

答：2024年房地产市场仍处于筑底阶段，大悦城控股坚持战略引领，定位“卓越的城市运营与美好生活服务商”，整体业务平稳。行业排名持续提升，位列中指2024房地产百强榜第20位，上海易居“2024房地产上市公司综合实力榜”第18位。销售方面跑赢大势，排名提升至第23位，同比上升6位；商业方面持续引领，再拓版图，圆满完成厦门、三亚、海淀三个大悦城高质量开业；建立起“投融建管退”平台，成功发行了成都大悦城商业REIT，实现现金回流16.6亿元，进一步拓宽新发展模式。

问：请介绍目前公司的融资环境情况。

答：公司多年来与国有银行、股份制银行、主流券商、险资、基金等金融机构保持着长期良好的合作关系，可用融资授信额度充足；同时，公司拥有多元化融资渠道，可以充分比较各种融资工具优势，选择优质融资品类，持续优化融资结构和融资成本。截至2024年12月31日，大悦城控股有息负债总额666.13亿元，资产负债率76.73%，与上年持平。公司财务政策稳健，资产负债率处于市场中等水平，并保持了合理的债务期限结构。2025年监管陆续出台了多项有利于房地产的支持政策，如下调房贷利率、降息降准等，预计利率还有下行空间。公司将充分利用经营性物业贷、直接融资等多种融资渠道，置换高息、到期期限较短的借款，在保障到期债务接续的情况下，不断优化债务成本及期限结构。

问：高管您好，请问贵公司本期财务报告中，盈利表现如何？谢谢。

答：2024年房地产市场仍处于筑底阶段，受行业周期、结算资源的影响，公司销售型业务结算规模及毛利率有所下降，对联营企业、合营企业的投资收益同比减少，公司业绩有所下滑，公司实现营业收入357.91亿元，同比减少9.93亿元，同比下降2.70%，但整体质效向好，公司全年经营活动现金净流入66.17亿元，连续多年为正。

问：公司2024年在资金管理方面有什么成效？

答：2024年，公司持续优化资金管理体系，确保流动资金高效运作；通过精细化现金流预测及预算管理，平衡资金流动性与风险控制；同时，公司积极拓展多元化渠道、降低融资成本、持续优化债务结构。在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下，充分理解政策导向，成功获批“白名单”项目、经营性物业贷款项目，保障了公司现金流安全，实现公司稳健的财务发展。报告期内，公司及控股子公司在公开市场成功发行中期票据、永续中票、公司债券等，有效降低综合融资成本。2024年，公司新增借款平均成本3.0%；全年综合融资成本为4.06%，较上年末下降55个基点；中诚信国际信用评级有限公司、中证鹏元资信评估股份有限公司维持公司AAA主体信用评级。

问：公司将采取哪些措施来改善大悦城控业绩？

答：近年来，房地产行业形势持续低迷，受行业周期、结算资源等影响，公司积极调整量价策略。销售方面，公司聚焦住宅产品力提升，打磨“悦系”产品，打造“中粮好房子”，满足购房者的住房需求；商业运营方面，确保头部项目迭代焕新，积极推进REITs发展，释放资产价值；土地获取方面，聚焦资源，力控风险，重点布局一线以及强二线城市，确保高质量投资；融资成本压降方面，公司加快回款，提高周转，加强资金预算准确性，降低融资成本，优化债务结构；同时，公司积极开展“厉行节约、降本降费”专项行动，将责任落实到区域项目及具体部门，在出差管理、日常办公、商务接待、商业集采、人工成本、工程成本等领域全方位降本增效。

问：介绍一下公司现金流情况？公司将如何优化现金流管理？

答：公司高度重视现金流安全，持续优化资金管理体系，确保流动资金高效运作，同时通过精细化现金流预测及预算管理，平衡资金流动性与风险控制等管控举措，近三年来实现经营性净现金流连续为正。一是公司持续做好开源，采取灵活的销售策略，全力保障住宅开发项目的去化和快速回款，销售方面跑赢大势，公司地产排名提升至第23位，同比上升6位；二是狠抓节流，坚持以销定产，多轮滚动夯实工程支付计划，合理控制支付进度；三是公司商业方面再拓版图，年内圆满完成厦门、三亚、海淀三个大悦城高质量开业，持有型物业对经营性现金流起到了进一步稳定作用；四是公司积极开展资本运作，2024年成功发行了成都大悦城商业REIT，实现现金回流16.6亿元，进一步拓宽新发展模式，建立起“投融建管退”平台；五是公司积极拓展多元化渠道，持续通过压降有息负债规模、融资置换高息借款、协调存量贷款利率调整等多种措施，逐年降低融资成本，持续优化债务结构，2024年公司加权平均融资成本4.06%，较同期4.61%下降55bps。

问：当前商业同质化较高，你觉得大悦城商业项目的核心竞争力在哪里？未来大悦城在商业运营中希望保持怎么样的梯队？

答：大悦城商业项目的核心竞争力主要体现在：一是“体验式商业”，通过打造独特的消费场景和生活方式，吸引大量消费者；二是在商业运营中展现出强大的管理能力，为投资者提供了高确定性的投资回报预期；三是大悦城在一、二线城市积累了一批区位核心、回报良好的优质储备资产，品牌影响力和运营管理经验是其潜在增长点。未来公司将持续优化“体验式商业”模式，打造更多特色鲜明的商业空间；同时持续打造各城市独有的商业符号，为城市居民消费和生活方式改善助力添彩；此外，公司将继续推进资产证券化，华夏大悦城商业REIT的成功上市，为未来扩募发展和投资回报提升提供更多想象空间。

问：公司2024年的签约面积、签约金额是多少？2025年的销售计划、销售目标如何？住宅、商办比例是多少？

答：在房地产市场总体承压的背景下，公司销售型业务2024年实现全口径签约369亿元，签约面积167万平米，公司在2024年中指研究院中国房地产企业销售业绩排行榜位列第23位，较2023年提升6位。2025年，我们将进一步聚焦核心城市群，深化产品力与服务力，按照年初公司战略实现年度销售目标。关于业态比例方面，公司住宅与商办比例比较健康，未来将根据市场需求动态调整，增加相应货值。

问：两会期间，“好房子”正式写入政府工作报告，公司目前在这方面有什么举措和目标？

答：自2023年底“好房子”概念首次提出，公司便已启动相关工作。首先通过客户研究确定产品发力方向，再通过三年期的系列研发工作打造好房子产品体系。2024年已完成“住宅价值底盘”“户内场景升级”“住宅公区场景”等研究，完成向高端改善类产品的转型，并在西安悦著云朗、悦著央璟、南京悦著九章、三亚铂悦壹号等项目中推广应用，产品满意度达到行业TOP20均值水平。2025年，公司将进一步增加绿色、健康及智能化方面的研究，并实地搭建“中粮好房子实验室”，将研发成果及前沿技术进行落地性测试，发挥供应链资源优势，前置与中粮营养健康研究院及厨电、智能化、系统窗等供方进行共创，进一步打造场景引领、技术打通的一体化产品。以“主动健康场景生活”为价值主张，形成符合客户需求、具有中粮基因的“中粮好房子”特色产品，增强产品竞争力。

问：国资委将市值管理纳入对央国企的考核，请问对公司的经营有什么影响？公司管理层对于市值管理有何举措？如何提高股东回报？

答：国资委将市值管理纳入央国企考核，最根本的还是体现了国家进一步推动公司更加注重价值创造与股东回报的总体思路，对公司来讲，为达到这一要求，核心还是要做好自身的经营管理。一方面，不断夯实经营，增强市场竞争力，努力提升经营业绩和内在价值；另一方面，合理利用资本运作工具，充分研究各种政策工具。在这个过程中，不断完善投资者沟通机制，提升信息披露质量，增强市场对公司的认同，促进公司治理与资本市场表现的正向循环。公司高度重视投资者回报。未来公司将严格按照相关规定，综合考虑市场环境、行业情况等因素，在公司持续良好经营和长期发展的前提下，增强投资者回报水平，与投资者共享公司发展的成果。

问：公司2024年发布了消费REITs，请问这次REITs发行对公司有什么影响？2025年是否有扩募计划？

答：通过本次发行消费基础设施公募REITs，公司形成“投融建管退”发展新模式，以资产盘活扩大有效投资，实现发展转型。公司在回收资金的同时可确认部分收益，释放优质持有型资产价值，进一步提升公司财报表现。通过本次发行，募集资金33.23亿元，实现利润总额约21亿元，收回现金16.6亿元，实现国有资产保值增值，同时增强公司可持续经营能力，为全体股东创造价值，助力公司高质量发展。截至2024年末，大悦城商业REIT底层资产成都大悦城项目期末出租率为98.10%，较招募说明书同期预测的95.50%提升了2.6个百分点；底层资产的营业收入、EBITDA和可供分配金额完成度分别为102.9%、100.7%和103.9%，经营指标超额完成。2025年5月12日，华夏大悦城商业REIT收盘价4.988元/份，较基准价（基金发行价3.323元/份）涨幅达50.11%；基金在2025年1月8日及4月23日分别发布了收益分配公告，宣告分红合计10,367.90万元，按产品募集规模计算，2024年实际年化分派率5.41%，2025年一季度实际年化分派率5.46%，均高于发行时的业绩预测（2024年5.22%、2025年5.33%）。根据监管要求，公募REITs原则上需要运作满一年方可申报扩募。公司目前正在积极研究扩募相关政策。如有相关计划，公司将根据相关法律法规的要求，及时做好信息披露工作。

问：请介绍深耕首发经济的计划及预期效果如何？

答：2024年全年引进首店、旗舰店定制店近500家，市场声量及品牌影响力不断提升。大悦城控股将继续深耕首发经济，发挥“首店发动机”作用，持续提振消费，带动业绩增长。通过密集首发活动及差异化业态，进一步巩固打造“青年潮流地标”，吸引更多优质品牌入驻，形成“首发－引流－留存”的正循环，深化品牌价值与客群链接。

问：大悦城在助力内贸企业拓展内销市场方面有什么行动吗？

答：大悦城控股将深入贯彻落实国家关于大力提振消费、全方位扩大内需的决策部署，助力中国优质外贸企业开拓国内市场，全力打造外贸优品新消费阵地。旗下各大悦城将打造外贸优品专门店或经营区域，给予企业灵活入驻机制，让好产品以最快速度实现进店试销，并在市场推广、营销活动、会员触达等方面给予支持，促进大悦城消费者对外贸转内销商品的认知与消费，支持企业打造内销品牌，以优惠条件开设正式店铺。

问：公司购物中心整体销售、客流情况？2025年新增及新开业项目情况？

答：公司2024年整体购物中心销售额合计是401.2亿元，同比增长16%；客流3.6亿人次，同比增长30%。2025年计划新开业项目2家，为深圳大悦城、南昌大悦城。

问：公司轻资产业务的运营情况及未来拓展计划如何？

答：大悦城轻资产项目运营情况良好，未来将持续聚焦“大悦城”“大悦汇”两大标准产品线，深耕一二线城市核心区域，高质量拓展；收费模式主要以收入提成加净收益提成为主。

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