上半年上海房地产市场延续回稳态势 新房认购积极性较好

证券时报记者 陈雨康

2025年上半年，上海持续落实好“沪九条”“沪七条”等各项政策措施，政策效应继续释放，房地产市场延续去年四季度以来的回稳态势。上海市房管局数据显示，今年前6个月，上海市一、二手住房累计成交1311万平方米，为2022年以来同期最高，同比增加17%。总体上看，上半年上海新房市场认购积极性较好，豪宅市场大放异彩，性价比较好的二手房迎来较高的市场认可度。

上海一手住房市场总体平稳。数据显示，今年前6个月，一手住房累计成交326万平方米，同比基本持平。从具体项目看，新开盘项目认购保持热度，延续去年四季度的认购水平。在售项目销售平稳，上半年在售项目日均成交约1万平方米，比2024年同期日均增加38%。从价格来看，2025年以来一手住房价格指数环比保持上涨态势，1—5月环比累计上涨2.7%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对证券时报记者表示，上海新房市场的认购积极性较高，上半年外环以内的76个项目中，有50个认购比超过1，占比超过65%。一些高品质和优质地段的好房子，市场认可程度较高。豪宅市场方面，上半年总价3000万元及以上的新房项目交易1096套，成交金额达553亿元。该指标远超2023年上半年194亿元的金额，增速达到了184%。这一现象既体现了上海改善型住房需求积极释放，也体现出高端房产购买力极强的特征。

中指研究院上海数据总经理张文静对证券时报记者表示，由于去年政策效应的持续释放，1—2月新房成交量同比上升；3月由于供应量相对不足，成交量有一定程度的回落。经历3月的需求释放，4月成交量有所回落，但同比仍在企稳。5月受益于公积金贷款利率和LPR双下调，叠加优质项目供应加快，上海新房供需两端同环比均实现较高增长，市场热度明显回升。受益于优质项目的持续入市，上半年新房成交均价同比上涨。各项目认购情况呈明显分化的特征，认购率高的项目拥有共性特征，即所处板块市场热度高、区位条件优越、产品力较强。

二手住房市场交易活跃。据统计，今年前6个月，上海二手住房累计成交985万平方米（11.6万套），为2022年以来同期最高，同比增加24%。从月度走势看，今年1—2月商品住房市场“淡季不淡”；“金三银四”的“小阳春”市场成色较足，3月成交2.67万套，为2021年3月以来单月最高；5—6月延续平稳态势。从价格指数看，自去年“沪七条”实施以来，二手住房价格指数环比累计上涨1.3%。

“一季度，二手房成交量同比大幅上升，中心城区地铁房、学区房维持热度，市场回稳速度高于新房，对新房形成较为明显的替代效应。”张文静说，4月成交量同比大幅上升，市场回稳速度仍高于新房，对新房的替代效应显著。“金三银四”需求释放后，5月成交量进一步回落，同比虽保持增长但增速低于新房，对新房的替代效应有所减弱。

严跃进表示：“今年上半年上海二手房单月成交量均保持在1.5万套的荣枯线以上。从市场反馈来看，一些价格调整充分、房源地段优势较好、次新房房源等类型的二手房，都呈现了非常好的交易态势，市场认可程度较高。”

据上海易居房地产研究院统计，自去年“沪七条”实施以来，二手住房价格指数环比累计上涨1.3%。横向对比看，上海二手房价格指数明显强于其他几个重点城市。

展望后市，严跃进认为，上半年上海房地产市场表现积极向好，在不同市场及量价关系等方面都有积极表现，既说明一系列购房政策的效应在积极释放，也表明购房需求和动力充足。当前购房政策为历史最好的政策，且供求关系已经历了一轮充分有效的调整，将更加有效促进下半年楼市发展。上海市场表现亦对全国市场有较好的启示和示范效应。