李嘉诚北京顶豪楼盘价大跳水，业主领百万“封口费”？

作者 | 基本面力场

来源 | 基本面力场
导语：为补偿去年高价购房的老业主，开发商此次提供了两种补偿方案，其中一个是“补差价”，按照不同户型给予80万到100万元价格不等的补贴。

住在北京东边的小伙伴，大多对御翠园这个楼盘项目不会陌生，这是位于北京朝阳区东四环的一个名盘。

之所以挺出名，一方面这是李嘉诚旗下企业长实开发的高端住宅项目，可谓出身华贵，更重要的一方面，这个楼盘更以开发缓慢“享誉”业界，长达二十余年的开发周期堪称冠绝业内，当然也不乏有违规捂地的质疑声。

引起笔者关注的是财联社的一篇报道，御翠园项目降价促销，引发市场广泛关注。具体来看，御翠园近日推售新一批房源，部分高层房源均价降至7万元/平方米，总价最低980万元起，较去年开盘价格下降近百万。

按照该项目此前9.07万元至9.97万元/平方米的备案价，此次开盘的户型，每平方米售价下降近2万元-2.9万元，相当于较备案价最高价格打了7折。

必须要说明的是，御翠园项目房源打折促销，对长实来说影响不大，绝对是扛得住的。如前文所述，这个开发周期超过20年的老盘，该地块的一期项目逸翠园在2005年开盘，御翠园作为二期项目直到2024年才开盘入市。

拿地时间很早，导致项目土地成本极低，李嘉诚的长实也坐拥了土地升值红利。此前曾有媒体报道，御翠园所在的姚家园项目地块总面积约40万平方米，由和记黄埔于2001年时以7亿元的价格拿下，楼面价仅1750元/平方米。

以此计算，御翠园销售备案价相比地价上涨了五十多倍，别说打7折，就算打5折、打3折，照样利润率很丰厚。

但是，降价促销这件事，放在其他房企身上，就未必会这般闲庭信步了。

单从财务数据来看，国内几家房企A股，招商蛇口（001979.SZ）一季度毛利率为11.76%，去年同期则是14.5%；还有保利发展（600048.SH）毛利率为16.12%，去年同期则是18.64%；万科（000002.SZ）就更别提了，毛利率只剩下6.1%。

不管房企在盈利端怎样表现，但市场条件摆在那里，降价促销也不是什么新鲜事。比如同在朝阳区的中建璞园项目，也在五一期间推出了特价房源，代表是93平米的三居室房源在优惠后价格，也是较原价便宜100万元左右。

笔者觉得，尽管当前房地产止跌回稳的趋势已经很明显了，恰如中金公司（601995.SH）此前在研报中申明的“市场量价下行最快的时期可能已经过去”，也如高盛所评价的“中国房地产企稳反弹的大趋势不会改变”，但是在局部地区、个别项目的动向，带给行业的压力和扰动，也是客观存在的事实。

既不必过分悲观，也不可盲目乐观，是不是这个道理？

这也体现在房地产ETF（159768.OF）的走势上，即便是从924行情启动之后，比起沪深300也明显弱势，更别提科技板块了，这也是客观存在的事实。

此外，这次李嘉诚旗下的御翠园项目降价促销，让笔者觉得不简单则是，据财联社报道，开发商决定降价后，为补偿去年高价购房的老业主，御翠园此次提供了两种补偿方案，其中一个方案是“补差价”，按照不同户型给予80万到100万元价格不等的补贴。

针对这样的补偿行为，财联社更是将其称为“封口费”。

而从对行业影响的角度来看，这样的补偿行为，说是“捅了马蜂窝”也不为过。新房降价、给老业主百万补偿，此举得了老业主的人心，却实实在在地把其他房企架在火上烤了：还未售出的新盘，降，还是不降？

如果不降，面对其他房企开发项目可能的降价促销该如何招架？如果跟着降，是不是也要面对着给老业主们补偿的压力，把原来已经揣在兜里的利润再掏出来？