“四连涨”的情况下，南京楼市价格战一触即发？

3月17日，国家统计局发布《2025年2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，南京新房价格环比上升0.5%领跑，自2024年11月起已经连续上涨4个月。

然而，整体市场企稳回暖的同时，南京部分楼盘却掀起了一轮价格战，这种两极分化的现象引发了市场的广泛关注。

库存压力下的价格战

3月9日，南京本地国资房企南京高科旗下项目高科紫尧星院突然宣布以1.8万/㎡起的价格“抛售”，而该项目首开时均价高达3.1万元/㎡，竞拍地价为19713元/㎡，房价比地价还便宜。

这一“骨折价”策略让高科紫尧星院成为南京的网红热盘，销售人员表示，“周末来了几千人，都挤满了。两天卖了200套房，都是90后、00后来买房。一个周末就基本把两栋楼清空了。”南京网上房地产数据显示，截至3月17日，高科紫尧星院入网总套数为206套，目前总认购数已达159套，总成交数为21套，销售势头火爆。

然而，这背后的降价举措实则是企业的无奈之选。据了解，在大幅降价之前，高科紫尧星院曾经历了接近两年的“封盘期”。2023年2月项目首次开盘，推出了两栋楼206套房，折后销许均价约为30981元/㎡，但当时仅卖出了十几套。原因在于，高科紫尧星院所处的尧化门板块距离主城较远，居住配套相对滞后，且项目自身产品设计也未能跟上楼市的迭代步伐，因此去化情况一直不容乐观。

无独有偶，位于河西奥体板块的紫辉时代广场也遭遇了类似的困境。尽管该楼盘地理位置优越，拥有金中实小和中华中学上新河初级中学的双学区配置，但其属于65年产权的酒店式公寓，产权已缩水23年，容积率高达6.58，得房率仅70%左右。由于户型设计偏大、总价优势不明显，项目销售一直难以起量，最终也不得不选择5折卖房，总价从350万元起步降至165万元起步。

为何南京房价整体呈现企稳回暖的态势，但部分楼盘仍选择降价促销？最大原因由于南京楼市的库存压力。

据《每日经济新闻》报道，截至2025年1月末，南京市新建商品住宅库存面积高达825万平方米，其中70平方米以下的小户型公寓库存积压尤为严重，去化周期漫长。专家分析指出，这一库存问题主要源于市场需求萎缩、投资客逐渐退场以及供需结构失衡等多重因素的叠加影响。

克而瑞监测数据也显示，尽管截至今年1月末，全国50个重点城市的狭义库存量同比下降了11%，但南京楼市的狭义库存去化周期仍超过20个月，显示出其面临的库存压力之大。特别是70平方米以下的小面积段房源，库存积压情况尤为突出，郊区个别板块的库存量甚至较2024年底还有所上升。

“好房子”走出独立行情

与此同时，南京高端住宅市场却上演着截然不同的剧情。2025年开年以来，南京多个定位“顶豪”的改善型项目逆市走强，以坚挺价格走出独立行情：中堃置业江心洲贤坤花园单价突破6.4万元/㎡即将清盘，其老门东G10项目更传出单价破8万、总价2000万起跳的消息；金基开发的紫金山下“山和月”与绿城合作的鼓楼滨江“沁百合”，5万元/㎡的放风价同样引发市场高度关注。

这些现象级项目的热销，折射出房地产市场正在发生的深刻变革。在住房需求从“有没有”转向“好不好”的升级浪潮中，安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅也正成为穿越周期的“硬通货”。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2025年最大变化是一大批改善型新盘入市，特别是密度较低、配套完善、品质优良的“好房子”项目。

南京楼市的表现不仅反映了当地市场的独特情况，也折射出全国房地产市场的一些新趋势和变化。

从全国范围来看，楼市正迈向止跌回稳。2025年2月，在70个大中城市中，有18个城市新房价格环比上涨，3个城市二手住宅价格环比上涨。尽管受春节销售淡季等因素影响，各线城市商品住宅销售价格总体稳中略降，但从同比数据来看，各线城市商品住宅销售价格降幅均继续收窄，表明在政策利好和市场基本面改善的背景下，市场信心正在逐步增强。

此外，“好房子”时代已正式拉开帷幕，2024 年下半年以来，超 30 个城市发布新版城市规划管理技术规定，“好房子”也在今年首次被写进政府工作报告。

“好房子”项目的供不应求也正成为市场的一大亮点。以成都为例，销售中介表示，目前成都每个区域只有一两个“好房子”项目，但销售情况却异常火爆。嘉禾桂府两次开盘均采取摇号销售，当日即告售罄；麓湖丽世缦华虽然还未取得预售许可证，但已被预订了20多套，看房验资门槛也高达300万元。