房地产的历史性转折点似乎很近了

文 | 谢泽锋

编辑 | 杨旭然

房地产行业又迎来了一次历史性的定调。

正在进行中的全国两会，首次将“稳住楼市”写入《政府工作报告》总体要求。其中用了专门篇幅阐述房地产各项举措，更是明确提出：“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

其实，2024年9月，中央政治局会议就首次提出“促进房地产市场止跌回稳”；三个月后又明确表态要“稳住楼市股市”，紧跟着召开的中央经济工作会议再次强调，2025年要推动“房地产市场止跌回稳”。

可以看出，该定调表明中央对于“稳楼市”的决心：颓势不止则政策不止。

经历了一轮惨烈的大逃杀后，房地产市场正剜去腐肉，重获生机。许多暴雷的地产企业被扫进历史尘埃，成为中国经济大转折的历史注脚。

如今在密集的政策组合拳支撑下，房地产市场频现积极的一面。放眼2025年，至少不应再过度悲观。

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01 加码

楼市、股市堪称中国居民两大财富资产池。尤其是房地产行业，因其庞大的规模，显著的金融属性，以及牵扯绵长的产业链和民生福祉，更是中国经济的支柱。

当前，全球经济复杂多变，贸易壁垒和关税隐忧扰动经济增长，重新激活房地产这一经济引擎，至关重要。从“持续用力”四个字中，就可以看出决策层对稳楼市的决心。

如果说，2024年是房地产行业筑底之年；那么，2025 年就是企稳甚至转折之年。

当某个产业持续处于下行周期，放任自流有可能会危及根本。宏观调控是市场经济的关键组成部分，是维系产业发展与安全所必须的抓手。对于重周期的房地产行业来说尤其如此。

过去一年，稳楼市政策不断加码，成为了筑牢楼市底部的压舱石。

先是，去年4月30日召开的中央政治局会议为楼市去库存定下了大方向。

紧接着，5月17日，两次重磅会议召开。随后，央行发布通知，调降住房贷款最低首付款比例、商贷和公积金贷款利率，被称作“517新政”。

“517”新政，预示着政策基调由纾困走向刺激。

进入9月份，中国迎来新一轮经济刺激方案，股市、楼市为之一振。

降准、降息、下调存量房贷利率、统一房贷首付比例等政策悉数出台。两日后，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，甚至对商品房增量的表态从“优化”调整为“严控”，并将“严控增量”放在“优化存量”之前，相当于一场供给侧改革。

此后，顶层政策一手取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准，同时降低贷款利率、首付比例和各种税费负担；一手增加100万套城中村改造和危旧房改造，增加信贷规模，引入活水。

在此之前，限售限购一直被认为是房地产“非市场化”的阻塞点，各地因城施策调整政策，不仅有助于打通房地产堵点，更能有效满足此前被压抑的住房购买需求。

旋即，上海、广州、深圳相继宣布对限购政策进行松绑。甚至，北京也罕见地出现了相应的放松。

狂飙突进多年，房地产供需失衡是当前最大的症结，这是最需要注意的核心点。2024年末，全国商品房库存量高达75327万㎡，创下历史新高，而住宅新开工面积即便已经打骨折，去年还有53660万㎡。

去库存顽疾不除，供需平衡始终难以实现。

为此，中央和地方出台政策，鼓励国资下场收储，并推出3000亿元的保障性住房再贷款，目前看，多数项目转化为保障房。

河北、广西等地已取得实质性进展，广州则以广州安居集团为旗舰，下场盘活存量。这样一来，既能解决去库存难题，还能消除潜在烂尾的风险，新建成的保障性住房还有利于引进人才。

信心堪比黄金。一系列政策组合拳打出后，市场预期被调动起来，积极的信号正不断涌现。

02 回暖

“房地产市场显然‘超跌’了。”郁亮曾在2023年的中期业绩会上作出这样的判断。

在过去不久的2024年，房地产市场仍处于“超跌”态势，核心数据依然不太乐观。

去年，房地产销售规模跌破10万亿关口，仅有96750亿元，相比2021年巅峰水平接近腰斩；销售面积仅剩97385万㎡，直接回到2009年的水准。

相对应的，库存面积升到历史极值，住宅新开工面积仅剩53660万㎡，相当于2019年的三折，倒退回二十年前的水平。折算下来，全国人均面积仅约0.38㎡，仅有美国的一半。

与此同时，房地产开发投资动能明显萎缩，2024年，全国房地产开发投资同比下降10.6%。

可以看出，房地产仍处于残酷的调整周期。

但积极的火苗也已经开始显露。去年1-6月，新建商品房销售面积同比下降19%，但环比1-5月收窄1.3个百分点；销售额同比下降25%，收窄2.9个百分点。

这是单月量价首次出现环比上升的情况，且收窄幅度明显。

去年5月份，观测的70个大中城市中，只有两个城市新房价格环比上涨，二手房价格则全部下跌；一个月后，房价出现回暖迹象，4个城市新房价格环比上涨，4个城市二手房价格上涨。

5-6月之间，正是“517”新政出台的节点，可见政策对楼市运行的托底作用。此后，随着诸多政策密集发布，房地产销售面积和金额增速环比已经7个月上升。

来到2025年，各地积极发挥政策腾挪空间，山东聊城优化调整公积金缴存使用政策，贵阳实施公积金“商转公”贷款贴息，天津上线公积金贷款购房手续一站办理系统。

“持续用力”效果明显。房管局、开源证券数据显示，年初至3月9日的前十周，68城成交面积达2121万平米，累计同比增加2%，其中一、二线累计增速更是达到27%和7%；监测的20城二手房年初至今累计成交面积1697万平米，同比增速达到22%。

尤其是，北上广深四大核心城市二手房交易火爆。2月份，上海二手房网签量同比大增120%，创下了近三年同期最高纪录；深圳市二手房签约量同比增长102.5%，北京网签量同比大增87.6%，广州增长29.04%，一线城市出现了久违的热闹。

交易量是市场景气度的晴雨表，相比2024年的萎靡，2025年，房地产市场回升有望。

03 新格局

每一次危机，都会重新搅动地产江湖的座次。

地产市场化改革三十多年来，豪杰辈出，群雄逐鹿，诞生了招保万金、万通六君子、华南五虎、恒碧万融等如雷贯耳的名字。

2006年，胡润富豪榜前十大富豪中，有6位来自地产界。2007和2017年，中国首富被碧桂园和恒大实控人杨惠妍、许家印摘得。那二十多年，堪称地产黄金年代。

风云激荡，几度沉浮，如今就连行业标杆万科都因暴亏450亿元，而遭遇一场前所未有的管理层大换血。万通六君子早已分崩离析，曾经的华南五虎仅剩合生创展尚留一丝虎威。

观察历年地产企业销售榜单，到今年1-2月，行业格局重新洗牌。凭借央企融资成本优势、稳健合规经营，保利、中海、华润占据前三名，万科滑落到第四位，招商蛇口依旧稳健，建发、华发、越秀等地方国资房企势头不俗，加入中交集团的绿城和杭州翘楚滨江则是各具特色。

经历30多年的周期洗礼，地产行业风起云涌，但也为中国商业留下宝贵的经验教训。

尽管目前政策“大礼包”不断，但违规经营者早已信用崩塌，被踢出牌桌，再无参与竞争的机会。

而对于仍留在牌桌的玩家来说，也并非完全无虞。其中滨江和龙湖值得业内更多借鉴。在2024年，滨江虽未能独善其身，但依然实现了1116亿元的销售额，排名提升三位，位居民营房企（万科、绿城除外）第一。

不同于其他房企全国扩张，四面出击的策略，滨江固守杭州。杭州地区贡献超七成收入，做深做精余杭，让滨江在当地难寻敌手。与此同时，公司新拓7个代建项目，在建代建项目15个，暖屋新增交付6个，在营14个项目。

寒冬期，滨江规模利润不可避免出现下滑，但主动降负债和融资成本，减少在不确定的城市拿地，主动卧倒伏地的滨江已经做好了随时站起来的准备。

这也难怪其董事长戚金兴表示：“外面环境是冷的，但滨江这里还是温暖的。”

龙湖的转型也是一个值得参考的模板。龙湖提出“两个转换”——用长线的经营性现金流取代过往的高杠杆，用经营性收入的增长构建新的业务结构。

在这种经营理念的指引下，龙湖的商管和物业业务颇为亮眼，去年两大板块合计获得经营性收入267.1亿元，创下历史新高。

一波波力度空前的增量政策，不断冲刷对房地产的悲观预期，但能否接住这波政策红利，考验着企业微观层面的战术素养。

自2020年8月，“三道红线”发布后，房地产痼疾随着诸多巨型房企倒台而逐步削除。

可以肯定的是，居住需求是永恒的。随着对房屋的需求从“有没有”转变为“好不好”，在政策良药的支持下，房地产行业的再度复苏只是时间问题和模式问题，中国市场注定也会诞生百年房企。