千亿市值失守！“销冠”保利发展一季度签约额降四成

2024年一季度，保利发展实现签约面积366.87万平方米，同比减少41.84%；实现签约金额629.84亿元，同比减少44.81% 

标点财经研究员 董琳

2024年一季度，国内房地产市场整体保持低位运行，企业销售承压。

保利发展控股集团股份有限公司（下称保利发展，600048.SH）发布的最新销售简报显示，3月，保利发展实现签约面积153.3万平方米，同比减少37.04%；实现签约金额270.36亿元，同比减少46.25%。2024年1—3月，保利发展实现签约面积366.87万平方米，同比减少41.84%；实现签约金额629.84亿元，同比减少44.81%。

就在销售简报发布的同一天，保利发展总市值亦首次跌破千亿元。

标点财经研究员注意到，在当前房地产行业面临的巨大压力和挑战下，尽管保利发展在去年年底抛出了不超过25亿元的“护盘”计划，仍未挽回公司的股价及股东的信心。

3月27日至4月10日，保利发展股价连续9个交易日下跌，期间累计跌幅为16.27%。4月15日开盘不久，该公司股价出现大幅下跌，盘中一度触及7.81元/股（不复权，下同）低点，创近5年新低，此后该股小幅向上回调。截至4月17日收盘，保利发展报8.08元/股，相较于2022年9月达到的19.05元/股阶段高点，已累计下挫近58%，目前市值为967亿元。

保利发展股价走势情况（元/股）

数据来源：Wind

一季度签约金额降逾四成

克而瑞研究中心数据显示，今年3月，TOP100房企实现销售操盘金额3583.2亿元，较2月环比提升92.8%，但单月业绩规模仍保持在历史较低水平，较去年3月同比降低45.8%。累计业绩来看，百强房企1—3月实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅为47.5%。

从企业表现来看，2024年3月，逾八成百强房企实现单月业绩环比增长，但单月和累计业绩同比降低的房企也占到近九成。单月业绩同比降幅大于50%的企业数量达到52家，业绩同比整体呈普降态势。

具体到保利发展，该公司3月单月实现签约面积153.3万平方米，同比减少37.04%；实现签约金额270.36亿元，同比减少46.25%。2024年1—3月，保利发展实现签约面积366.87万平方米，同比减少41.84%；实现签约金额629.84亿元，同比减少44.81%。从销售金额来看，该公司继去年全年夺得销售榜首后，今年一季度仍稳居行业第一位置。   

拿地方面，今年以来，保利发展在土地投资上偏谨慎，投资力度有所减弱。1—3月，该公司在天津、西安、太原三地获取4块项目，拿地金额为50亿元，同比减少73%；拿地面积为59万平方米，同比减少35%；土地投资强度从2023年一季度的16%下滑到2024年同期的8%，但公司的拿地权益比依然维持在90%以上。

保利发展此前披露的业绩快报数据显示，2023年公司实现营业总收入3471.47亿元，同比增加23.49%；利润总额为246.71亿元，同比减少30.11%；归属于上市公司股东的净利润（下称归母净利润）为120.37亿元，同比减少34.42%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为117.46亿元，同比减少34.66%。

标点财经研究员注意到，自2020年归母净利润达到289.48亿元后，保利发展已连续三年出现利润负增长。数据显示，2021年至2023年，该公司归母净利润同比降幅分别为5.39%、33.01%和34.42%。

数据来源：公司财报

穆迪撤销评级

3月销售简报发布后，4月11日晚间，保利发展还披露了关于调整境外主体信用评级机构的公告。

根据公告内容，保利发展分别于2013年、2014年、2018年和2019年通过全资子公司恒利（香港）置业有限公司的全资子公司Poly Real Estate Finance Ltd.在境外发行5年期固息债券，累计发行规模为25亿美元。2023年末，公司境外债券存续规模占有息负债比例仅为1%。截至目前，上述债券已全部按期完成回购交割或到期兑付，债券本息均已全部结清，相关债项的跟踪信用评级已终止。

鉴于公司近期无继续在境外发行债券的计划，保利发展将在已聘请的三家国际信用评级机构中，保留一家继续为保利发展提供主体信用评级，以反映保利发展的信用状况。

就在保利发展公告的同日，穆迪出于自身商业原因，决定撤销保利发展的“Baa2”发行人评级，及其子公司恒利（香港）置业有限公司Hengli（Hong Kong）Real Estate Ltd.“Baa3”的发行人评级。评级撤销前，上述评级展望为负面。

对此，业内有分析指出，评级撤销可能会增加企业融资的难度及成本，尤其是在当前房地产市场环境趋紧的背景下。

据克而瑞统计数据显示，今年3月，债券发行量最大的企业是保利发展，共发行了2笔共计20亿元的公司债以及2笔共计44亿元的中期票据。同时，保利发展后续大规模融资也“接踵而至”。3月14日，该公司公告表示，计划发行最高不超过100亿元人民币的公司债，期限为不超过10年（含10年）。4月1日，保利发展再发公告称，公司获准注册中期票据，注册金额为50亿元。同时公司2024年度第三期中期票据完成发行，总额为25亿元，发行利率为2.95%，主承销商及簿记管理人为建设银行。

A股市值超千亿的房企数量为零

在房地产行业持续深度调整下，资本市场对地产行业的信心也持续下降，房企市值不断缩水。

据克而瑞数据，A股100家上市房企（不包括已退市房企）的总市值在2021年底、2022年底的同比跌幅，分别为10.17%和8.39%，H股81家上市房企的同比跌幅分别为23.53%和6.7%。过去的2023年，受外部环境低迷以及房地产市场探底影响，两市地产股股价跌幅均有所加大。

进入2024年，A股房地产股价持续下行。Wind数据显示，截至4月15日收盘，房地产指数（882011.WI）仅为1786.49点，年内累计跌幅达17.70%，大幅跑输同期上证指数。而相较于2007年10月的6124.04高点，该指数已累计降逾超七成；A股房地产板块的总市值为1.1万亿元，与2021年同期的1.9万亿元相比，市值缩水约8000亿元。

板块整体下跌之下，曾经的房地产企业金字招牌“招保万金”，市值均已跌破千亿大关。其中，保利发展、万科A（000002.SZ）、招商蛇口（001979.SZ）居A股房地产市值前三位，对应市值分别为949.26亿元、851.85亿元、749.33亿元，金地集团（600383.SH）的市值则为148.53亿元。

标点财经研究员注意到，3月27日至4月10日，保利发展连续9个交易日收跌，区间跌幅达16.27%。4月10日，保利发展股价下跌4.24%，收于8.13元/股，市值缩水至973.2亿元，这是该公司总市值自2017年11月以来首次跌破千亿元，同时也意味着，A股市场中已无市值超过千亿元的上市房企。

对于如何提振房企市值，业内有分析认为，关键还要看房企自身流动性状况能否得以改观，特别是短期房地产市场仍然处于下行阶段中，如何更好地应对经营性收入持续下降带来的影响。从结构上来看，实力相对较强、经营更为稳健的、现金流储备更充裕的央企、国企、大型民营房地产开发商，市值出现阶段性修复的概率更大。