千亿拿地难去化，2024年中交地产如何“破冰”？

2021年至2023年，中交地产销售业绩逐年走低，分别为560亿元、458亿元和373.61亿元，归母净利润分别为2.36亿元、0.34亿元和-16.73亿元

标点财经研究员  董琳

从“增收不增利”，到净利润亏损，中交集团旗下唯一A股地产上市公司——中交地产股份有限公司（下称中交地产，000736.SZ）的处境越来越难。

财报数据显示，中交地产2023年实现营业收入324.68亿元，较上年下降15.59%；实现归属于上市公司股东的净利润（下称归母净利润）亏损16.73亿元，同比下降5029.65%；扣非后归属股东的净利润亏损17.19亿元，同比下降822.83%。同期，该公司的毛利率为10.46%，同比减少2.97个百分点；净利率为-4.53%，较上年同期减少7.19个百分点。

标点财经研究员注意到，近几年，因为拿地成本不断提高以及销售端限价等因素影响，中交地产的销售规模和盈利水平均出现了一定程度的下滑。Wind数据显示，2021年至2023年，该公司的销售业绩逐年走低，分别为560亿元、458亿元和373.61亿元；归母净利润分别为2.36亿元、0.34亿元和-16.73亿元。

早在2019年，中交地产便提出了“2020年销售额冲刺500亿元、2023年在千亿元之上、进入央企前三”的目标。如今来看，面对行业周期带来的巨大冲击，中交地产距离这个目标已渐行渐远。              

数据来源：公司财报

归母净利润由盈转亏

从收入结构上看，2023年中交地产主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发生重大变化。其中房地产销售收入为322.31亿元，同比下降15.83%，占营业收入的99.27%；房产租赁收入为0.89亿元，同比增长80.90%，占营业收入的0.28%；物业管理收入为0.11亿元，同比增长40.52%，占营业收入的0.03%；其他收入为1.37亿元，同比增长15.83%，收入占比为0.42%。

房地产销售方面，年报显示，中交地产在2023年1—12月（全口径）实现签约销售面积179.66万平方米，较上年同期下降8.23%；实现签约销售金额373.61亿元，较上年同期下降18.57%，销售回款为449.79亿元，较上年同期下降0.23%。

投资拿地方面，2023年中交地产仅在成都、合肥获取了2宗土地，对应地价为27.7亿元，计容建筑面积为21.53万平方米。截至去年年末，该公司持有房地产项目共117个，土地总面积为1071.40万平方米，在建及待建面积为1200.98万平方米，这些土储约有90%集中在二线城市，包括苏州、南京、天津、武汉、郑州等地。   

标点财经研究员注意到，2020年到2022年，中交地产的土地购置款分别为535.80亿元、388.02亿元、234.37亿元，三年合计超千亿元。逆势拿地带来的结果是公司的存货一路攀升。截至2020年末、2021年末、2022年末，中交地产存货账面价值分别为720.35亿元、1088.94亿元、1069.43亿元，占资产总额的比例分别为72.39%、76.71%、77.89%。

在行业下行周期下，2023年该公司多项目销售情况不及预期，中交地产对项目开发产品及在建开发项目的可变现净值进行测试并计提了相应存货跌价准备，此项减少公司归母净利润达12.38亿元。

此外，中交地产的期间费用也有所上升。财报数据显示，该公司2023年的销售费用、管理费用、财务费用三项总计22.53亿元，占总营收的6.94%，较上年增加2.19个百分点。其中，由于年内费用化借款利息增加，该公司的财务费用从2022年的3.01亿元，同比增长131.71%至6.98亿元。

计提相应存货跌价准备以及融资带来的利息支出，让中交地产的利润空间大幅收窄，归母净利润亦由盈转亏。

事实上，这已是该公司连续第五年出现盈利下滑。2019年至2023年，中交地产在营业收入从140.63亿元波动上涨至324.68亿元的情况下，归母净利润却从5.43亿元逐年下滑至亏损16.73亿元。而面对此前高溢价获得的地块、以及疲软的二线城市销售市场，中交地产接下来的盈利表现或将继续承压。

一年内170亿元债务到期

财报显示，截至2023年末，中交地产的存货为932.56亿元，较上年减少了136.87亿元；占总资产的比重下降1.85个百分点至76.04%，但若加上该公司已售未交付部分住宅产生的215.73亿元合同负债，这一比例将上升至93.63%。

中交地产坦言，“公司存货的变现能力直接影响到公司的资产流动性及偿债能力，如果公司因在售项目销售迟滞导致存货周转不畅，将对偿债能力和资金调配带来较大压力。”

数据显示，截至2023年末，中交地产的货币资金为120.10亿元，其中现金以及现金等价物余额为98.69亿元。而在同期，该公司的短期借款为14.68亿元，应付票据为3.18亿元，一年内到期的非流动负债为161.77亿元。三项合计，中交地产的短期债务规模约为180亿元，资金缺口较为明显。

融资方面，该公司的融资途径主要包括银行贷款、债券、信托融资、控股股东借方借款、以及其他融资渠道，平均融资成本介于1.8%—8.4%之间。截至2023年末，中交地产合计融资余额为610.28亿元，对应的各渠道期末融资余额分别为271.55亿元、77.40亿元、26.42亿元、162.44亿元和72.46亿元。其中该公司一年内到期的债务规模为170.37亿元，1—2年到期的债务规模为337.13亿元，2年内到期债务占比达83.15%，偿债压力依然不小。

组织架构调整

标点财经研究员注意到，在中交房地产2024年工作会议上，中交集团董事长王彤宙表示，“2024年，中交房地产要深刻领会房地产行业供求关系发生的深刻变化，加快新发展模式的建立。”    

随后，中交地产进行了组织架构调整。一方面，该公司撤销了区域公司，由此前的“总部—区域—城市”三级管控调整为“总部—城市”两级管控，层级更加扁平化；另一方面，按项目地理区位、采用就近原则，该公司将此前的16个城市公司整合为9个。整合之后，中交地产将形成北京、武汉、成渝、苏杭、广州、上海、雄安、厦门、长沙9个核心城市单元。

从财报披露的区域销售数据来看，该公司华南区域在2023年表现较为亮眼，销售收入同比增加332.92%至61.39亿元，华中区域销售收入同比增加44.73%至56.18亿元。而贡献最多收入的华东区域，同比则减少14.11%至96.86亿元。此外，华北区域较去年同期大幅下滑60.11%，实现收入48.90亿元；西北、西南两个区域的收入下滑幅度分别为50.77%、21.86%，对应的收入分别为23.70亿元、37.62亿元。

同时，该公司的高层管理人员近期也有所调整。4月2日，中交地产收到公司财务总监刘兵的书面辞职报告，因已到法定退休年龄，刘兵申请辞去公司财务总监职务。为完善公司治理结构，董事会同意聘任执行总裁徐爱国兼任公司总法律顾问，聘任梅瑰担任公司财务总监。

对于后续盈利的改善，中交地产在财报中表示，“投资进一步向核心城市和区域聚焦，突出效益优先，实现高质量投资拓展，探索新的增长点，做好项目全生命周期管理和全成本管控，向管理和品质要效益；持续优化融资结构，采取多元化融资方式，控制有息负债规模的增长速度；加强协同，落实成本管控，有效提升项目整体开发运营能力；强化财务管理，做好风险防控，增强公司抗风险能力。”