百大集团2023年年度董事会经营评述

百大集团（600865）2023年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

　　面对依旧复杂严峻的外部环境，公司管理层在董事会的领导下，以保证传统业务稳定发展为首要任务，努力达成全年指标，并积极寻求对外突破机会。

　　一、传统业务

　　1、杭州百货大楼托管协议履行情况

　　在电商平台冲击、消费者习惯转变以及大环境消费降级等多重因素叠加影响下，线下零售业竞争加剧，面临极大的挑战。合作方银泰通过调整业态、打造差异化服务、增设大型IP和品牌的联名活动等来吸引客流、增加消费；同时通过优化商务条款、转变销售目标来提升毛利。公司做好相应的服务配套工作。本报告期杭州百货大楼实现营业收入17,798.92万元，委托管理利润及时、足额收取。

　　2、杭州大酒店物业租赁进展

　　2023年上半年，承租人再次发生逾期支付租金等款项的违约行为。鉴于承租人及连带保证人的后续履约能力较差，且其合作以来多次违约，公司已于2023年4月再次向法院提起诉讼，诉请解除公司与承租人签署的租赁合同及一系列补充协议，并要求承租人腾退返还物业、支付拖欠款项及违约金。2024年3月初，公司收到拱墅区法院出具的一审民事判决书，承租人已就一审判决提起上诉，案件仍在审理中。2023年度公司按照实际收到金额（不含本期收到上期应付未付金额）确认租金及配套管理服务费合计收入840.38万元。

　　3、其他物业租赁和收藏品市场

　　杭州大酒店物业少量底商全部满租。湖墅南路物业先后引进京东家电、瑞幸咖啡等优质商户入驻，项目多元化的业态组合使整体商业氛围和品质大幅提升，更成为湖墅南路商圈为数不多的高人气商业点。杭州收藏品市场于年内利用空闲场地不断推出书画展、回流藏品展等活动，提升市场活跃度和品牌吸引力，截至12月底，湖墅南路物业总体出租率达98%。本报告期其他租赁物业和收藏品市场合计实现营业收入2,569.67万元。

　　4、基建工程

　　公司始终把工程安全和工程质量放在基建工程全程管理的首位并认真贯彻执行。2023年，杭州大酒店外立面幕墙改造工程克服建筑立面施工风险，安全竣工并交付使用。百大花园商务楼内部环境提升项目及沿街外立面改造项目全面竣工，使湖墅南路物业的整体环境得到大幅提升。

　　5、公司持股30%的杭州百大置业

　　2023年，杭州百大置业的利润实现稳定增长。公司在“健康生活”主力赛道上继续对501城市广场业态调整、整合，实现品牌、品质提升，不断丰富健康生活内涵，为商业生态注入活力。截至12月底，商业出租率达96%，自持写字楼出租率达85%。

　　二、投资管理：控制风险，持续推进

　　1、委托理财

　　2023年度，公司遵循“统一管理、规范运作、谨慎决策、防范风险”的原则开展委托理财业务，始终把风险控制放在首位，根据市场情况及时调整委托理财产品结构与策略，指派专人定期跟踪委托理财项目进展。本年度公司陆续收回中航-天启(2020)552号融创青岛壹号院股权投资集合资金信托计划、中融-岱远基建5号集合资金信托计划等，无逾期或无法兑付的委托理财项目。

　　2、权益投资和产业投资

　　2023年度宏观环境复杂多变，报告期内，公司使用闲置自有资金投资二级市场，承受了一定程度的股价向下波动，公司长期投资的杭州工商信托股份有限公司也受到房地产行业的整体调整影响，录得亏损。尽管如此，公司管理层仍坚持长期看好国家发展，持续关注大健康、大消费、高端制造领域的投资机会，深入进行行业研究并对一些项目开展调研，目前有一定尝试性投资，具体包括：

　　（1）公司2022年末开始参股的浙江新干世业投资管理有限公司（以下简称“新干世业”），从事私募股权投资、创业投资业务。报告期内新干世业录得盈利，到2023年末其管理股权投资基金规模超过十亿元。

　　（2）公司投资的4支私募股权基金合计认缴1.4亿元，实际已累计出资1.1亿元。该等基金投向智能制造、医疗健康、数字经济等领域。

　　（3）公司与新干世业共同完成了对杭州纳境科技有限公司的Pre-A轮的投资，实现了公司自身对早期科技创业项目的扶持。

　　三、公司治理情况汇报

　　管理层始终贯彻以安全经营为前提，通过持续完善内控治理、优化人才结构、凝聚企业文化推动公司稳定可持续发展。

　　1、完善内控治理

　　公司严格按照各项制度依法规范运作，股东大会、董事会和监事会权责明确、运作规范。董事会各专门委员会各司其职，独立董事勤勉尽责，全体董监高恪尽职守，切实维护了公司和全体股东的合法权益。在日常经营管理中，通过制度修订、内部审计和整改，不断完善管理流程，将公司精细化管理落到实处，进一步激发管理效能，提升整体管理水平。为公司管理合规性、资金安全性、报告准确性、业务管控性、信息真实完整性提供了合理保障。

　　2、优化人才结构

　　人力资源方面，通过人员盘点，合理挖掘、开发培养公司后备人才队伍，建立人才梯队。根据业务发展需要，进一步解决人员结构老化问题，公司适时吸引、招募了财务分析管理等高素质的年轻优秀人才，为公司注入了新鲜血液，及时保障了人才的供给。在抓好团队建设上，强化考核及激励，通过全方位的绩效考核与基于能力的薪酬体系相结合，增强员工的竞争力和执行力，提升了组织活力，促进了核心竞争力的持续提升。

　　3、坚持安全经营

　　公司管理层始终高度重视安全管理工作，在主体责任、消防投入、预防机制、培训和教育、应急演练、督查检查、整改落实等全方位加大力度不松懈，实现全年消防安全零事故。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　2023年，国内经济复苏与商业活力都在一定程度上得以提振。根据国家统计局公布的数据，2023年全年社会消费品零售总额471,495亿元，比上年增长7.2%。全年全国居民人均消费支出26,796元，比上年实际增长9.0%。按消费类型分，商品零售额418,605亿元，增长5.8%。按零售业态分，百货店、便利店、专业店、品牌专卖店零售额比上年分别增长8.8%、7.5%、4.9%、4.5%。

　　根据中华全国商业信息中心的监测数据，2023年全国百家重点大型零售企业零售额（以百货业态为主）同比增长12.3%。根据零售行业门户网站联商网发布的数据显示，杭州主要商场2023年销售额大部分保持持平或增长，同比下滑的家数较2022年有显著缩减。在百货业总体增长的背景下，行业两极分化在加剧。根据联商网统计，杭州主城区30家商场中，前三位商场杭州大厦、杭州万象城、杭州湖滨银泰in77的销售额均超过百亿元，加总占比超四成。而上述商场均为具有城市核心位置优势的市级购物中心，定位高端、有奢侈品牌加持。其余商场则精准定位区域购物中心，依靠个性潮流、社区体验，以及强主力店的突出表现来避免同质化，推动业绩增长。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　公司主营业务为商品零售，主要业态为百货商场。公司系单店经营模式，拥有杭州百货大楼一家门店。自2008年起公司将杭州百货大楼等百货业资产委托给浙江银泰百货有限公司经营管理20年，每年可获得相对稳定的委托经营利润，受行业环境波动影响较低。杭州百货大楼的商品销售以联营模式为主，辅之少量经销、代销模式，是公司最主要的收入来源。

　　公司其他业务包括物业租赁、物业服务、文化产业等。租赁业务包括将杭州大酒店物业整体出租以及湖墅南路物业出租，该部分租金收入对公司营收及利润有一定的影响。公司自行经营管理杭州收藏品市场以及一些物业服务，但这些业务取得的收入占比较小，对公司利润影响有限。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　公司主营业务运营稳健，每年有稳定的利润和现金流，自有资金充裕，内部精益管理持续推进，为公司发展提供有力保障。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

　　报告期内,公司实现营业收入2.17亿元,实现归属于上市公司股东的净利润1,357.14万元；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润8,939.10万元，比去年同期增长5.12%；经营活动产生的现金流量净额1.14亿元，比去年同期增长51.91%。

　　

　　六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　根据零售行业门户网站联商网统计，2023年杭州有12个商业项目入市，2024年杭州预计还将新增20座商业项目。未来随着恒隆广场、SKP等高端商场陆续入局，以及遍地开花的区域性综合体，购物中心不断更新迭代，杭州百货零售行业的竞争将日渐激烈。当下消费习惯和消费模式正在不断重塑，商场需要打造具有核心价值的差异化零售商业内容、产品矩阵或业态组合，为消费者提供更加丰富的商品供给和更加个性化的消费体验，形成独有的核心竞争力，才能实现可持续发展。

　　(二)公司发展战略

　　公司将秉持“稳中求进”的原则，对原有业务持续优化调整完善，发挥现有固定资产价值，广泛寻求合作，以保证传统业务板块收入和盈利水平。并且，公司富余资金累积较多，公司在坚持“统一管理、规范运作、谨慎决策、防范风险”的基础上，力争获得满意的理财回报。公司将根据资金情况，适时分红，保障公司股东利益。此外，公司长期看好国家发展，将持续投入适度资源，寻求新的发展机会，争取发现新的盈利增长点。

　　(三)经营计划

　　公司管理层将秉持“稳中求进”的原则，对原有业务持续优化调整完善，积极发挥公司资产优势，探索、寻找新的盈利增长点，发展新业务。

　　一、传统业务

　　1、杭州百货大楼托管业务

　　公司将持续与银泰良好合作，共同提升商场的经营效益，积极落实委托管理中的各项事务。

　　2、其他物业租赁业务

　　（1）杭州大酒店物业租赁纠纷一案已取得一审判决。公司将积极敦促承租人支付拖欠的租金等费用，并尽快收回相关物业，同时积极储备优质酒店资源，提前做好相关物业的未来规划。

　　（2）湖墅南路物业将做好现有商户关系维护，加大招商力度引入新业态，适时调整优化商铺，争取全年保持较高的出租率。

　　（3）公司拆迁的延安路物业将于2024年下半年落实回迁。根据拆迁协议的约定，公司将取得位于百井坊巷约7700平方米的物业。本年度公司将全力推进百井坊巷物业的招商工作。

　　（4）杭州收藏品市场将在稳固现有周六集市的基础上进一步提高周日市场的整体规模，充分发挥好固有场地的资源优势，全面提高巿场收益率。

　　3、杭州百大置业项目

　　对于杭州百大置业项目，公司仍将继续支持和协助管理团队，持续管理改进、经营调整、品牌储备，降本增效，争取更优业绩呈现。

　　二、投资管理

　　公司已经积累了较高额的对外投资项目，其中部分项目受到近年宏观经济波动的冲击，遇到一定的困难。公司坚信国家经济长期发展不容置疑，将密切跟踪和协助被投资企业克服困难、转型升级。

　　同时，公司将继续谨慎投资，寻找新的投资项目，在原有试探性投资新兴产业领域投资的基础上，继续深化考虑对优质企业的投资甚至并购机会。

　　三、内部管理

　　公司将持续推进治理规范化和管理精益化，通过开展内部审计监督和完善制度建设不断推进内控优化，充分发挥管控效能，不断提升公司运作水平，维护广大投资者的利益。持续优化人才及组织结构，大力加强培训，提升员工专业能力。继续以制度为基础，以文化为牵引，以考核为工具，将公司目标与个人目标有机结合，公司内部高效协同。牢固树立安全理念，强化员工安全意识，始终坚守安全底线，确保经营安全运行，保障企业稳定健康发展。

　　(四)可能面对的风险

　　1、公司与银泰签署的《委托管理协议》，在履行过程中可能存在委托经营利润延迟取得，或无法足额取得的风险。

　　2、杭州大酒店物业整体出租事宜，因承租人多次发生逾期支付租金及相关费用等违约情形，公司已提起诉讼，诉请法院解除租赁合同、收回物业并追索拖欠款项。截至本报告披露日，该案件已取得一审判决，但承租人已就一审判决提起上诉。因承租人及各担保方履约能力未知，后续取得终审判决后，仍存在拖欠款项最终无法足额收回的风险，同时还可能面临物业无法及时按约定收回或收回后需承担空置损失的风险。

　　3、尽管公司与杭州嘉祥房地产投资有限公司（简称“嘉祥”）的租赁纠纷诉讼已取得生效判决书并已申请强制执行，但由于嘉祥及各连带责任人的偿债能力未知，存在无可供执行财产或财产不足以抵偿全部债务导致执行拖延或终止本次执行的风险，公司能否全额收回相关款项尚存在不确定性。

　　4、公司持有较大金额的金融资产，资产价格随市场波动较大，可能面临资产价值下跌的风险。公司投资的理财产品存在可能无法全额收回本金或延期兑付的风险。

　　5、公司在战略转型过程中，由于新业务投资存在重大不确定性，公司需要反复论证，存在项目短期无法落地的风险。