万科郁亮：相信市场会逐渐恢复 有信心战胜阶段性挑战

3月29日，万科2023年年报业绩会上，对于外界普遍关心的房地产市场走势问题，万科董事会主席郁亮表示，市场短期显然是超跌了，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。郁亮也表态公司一定不会躺平，将强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，有信心战胜阶段性挑战，把万科变成一家更好的公司。

支持市场的政策已大量出台，力度超出以往

郁亮认为，住房需求需要动态观察，未来空间依然广阔，目前存在超跌。一方面，美好生活标准在不断提升，无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面，城镇化的进程没有结束，新增住房需求依然存在，2023年我国新增城镇人口1196万人。综合上述因素看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平米，较2019年的高点下降了59%。因此，短期来看，市场显然是超跌了。

在郁亮看来，当前支持房地产市场的政策已大量出台，力度超出以往年度，随着政策效果的体现，相信市场会逐渐恢复。他同时指出，去年中央提出的房地产发展新模式 “三大工程”建设，将促进经济回升，也会为房地产企业提供更多发展空间。万科在城中村改造、保障房领域都有项目，未来将继续发挥自身在小户型建设和代建等方面的能力和优势，积极参与。

郁亮还提到，今年两会期间住建部倪虹部长曾表达了对房地产企业的寄语，“谁能抓住机遇、转型发展，谁能为群众建设好房子、提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来”。对此，郁亮表示备受鼓舞，万科将持续提供好产品、好服务，全力迎接好的未来。

全力行动，有信心跨过关口

郁亮表示，过去一年，尽管房地产市场下行，万科业务仍取得了一定进展，开发业务销售跑赢大势并维持行业头部，完成28.9万套交付且客户满意度高，投资能力、产品能力也得到了显著提升。经营服务业务保持了稳定增长，经营性业务形成了一批优质资产，全年大宗交易完成了123亿元。REITs也取得突破性进展，万科可能成为唯一一家同时在三个领域发行REITs的公司。

但郁亮也坦言，要“活下去”，业务能力好只是一方面，公司还需要强化底线思维，做好极限情况下的压力测试，做出更充分的准备。虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。在市场的变化下，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维，进行更充分的准备。

对于未来，万科以更大的决心和力度，推进盘活存量、把不动产变动产等工作，让公司的安全垫更厚。郁亮指出，过去一段时间，万科已在努力盘活存量，同时通过新融资渠道、资产交易等方法，将经营性不动产持续变为动产，补充现金流。今后，将以更强的危机感和更大的力度地推进上述工作。通过上述工作，万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上。他同时提到，今年万科打破了31年的惯例，做出不分红的艰难决策，也是为这项非常重要的工作创造条件。

最后，郁亮对万科未来表达了充分的信心。他认为，以公司目前的能力，轻装上阵之后，能够更好地、更长久地为股东创造价值。去年四季度以来，万科得到了深圳国资、金融机构、合作伙伴和市场各方的关心和帮助，对这些善意和支持，万科非常感恩，对外界的批评，万科也很感激。万科管理团队一定不会躺平，会跨过这个关口，把万科变成一家更好的公司。