京投发展2022年年度董事会经营评述

京投发展（600683）2022年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

　　（一）宏观市场环境

　　1、宏观政策概况

　　《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。2022年监管部门多次释放积极信号优化调控政策,进一步丰富和完善政策工具箱，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，确保房地产市场平稳发展。从政策发布主体来看，以三四线城市为主，一二线城市出台新政频次不高且不同区域差异较大。上半年，中央经济工作会议对房地产工作作出了明确部署，在着力扩大国内需求方面，要求支持住房改善；在有效防范化解重大经济金融风险方面，要求确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。下半年，为防范行业出现系统性风险，监管部门多次释放维稳信号，将“保交楼”作为工作重点，多地市因城施策放松调控以缓解市场压力。

　　2、房地产行业数据概况

　　根据国家统计局数据显示，2022年全国房地产开发企业新开工面积120,587.07万平方米,比上年下降39.4%，其中商品住宅新开工面积88,135.08万平方米，比上年下降39.8%；竣工面积86,222.22万平方米，比上年下降15.0%，其中商品住宅竣工面积62,539.25，比上年下降14.3%；销售面积135,836.89万平方米，比上年下降24.3%，其中商品住宅销售面积114,630.65万平方米，比上年下降26.8%；商品房销售额133,307.84亿元，比上年下降26.7%，其中商品住宅销售额116,746.97亿元，比上年下降28.3%。

　　3、重点关注区域

　　1）北京

　　在继续坚决贯彻“房住不炒”的大背景下，持续保持政策的连续性、稳定性，不断推进各项政策措施精准化，加快构建住房保障制度体系，加强住房租赁市场规范性，进一步压实因区施策主体责任，促进房地产业良性循环和健康发展。同时受城市规划和区域发展等因素影响，逐步出现了城市区域房地产市场多极分化的现象。根据北京市统计局数据显示，2022年北京房地产新开工面积1,774.41万平方米，施工面积13,333.15万平方米，竣工面积1,938.48万平方米。

　　根据CRIC研究中心数据显示，2022年北京市商品房成交面积1,078.18万平方米，同比下降24.28%，其中商品住宅成交面积693.75万平方米，同比下降27.04%；商品房成交金额4,297.08亿元，同比下降21.35%，其中商品住宅成交金额3,758.09亿元，同比下降21.51%。

　　2）无锡

　　在继续坚决贯彻“房住不炒”的大背景下，房地产市场出现同城竞争加剧的现象，整体去化难度加大，随着多重房地产利好政策的相继出台，主要表现为限购区域收缩、社保门槛降低、首付比例下调、贷款利率下降、公积金额度提高、增值税免征年限减少、人才补贴力度加大等，政策环境宽松导向明显，对楼市回暖实现健康发展起到一定的促进作用。

　　根据CRIC研究中心数据显示，2022年无锡市商品房成交面积418.25万平方米,同比下降44.10%，其中商品住宅成交面积319.87万平方米，同比下降50.47%；商品房成交金额900.83亿元，同比下降40.36%，其中商品住宅成交金额751.93亿元，同比下降46.02%。

　　（二）公司经营情况

　　2022年，在行业市场下行、经济面临压力的背景下，公司始终围绕“植根北京、茂盛全国”的发展战略目标，坚持以用户为中心，持续为用户提供迭代升级的产品与服务；构建TOD生态模式，打造场景营造与内容链接的生态圈，形成更高能级城市生活方式试验场，提升了区域品质、效率、价值；为应对市场变化，采取严谨审慎的态度拓展优质土地资源，紧跟区域发展规划，科学研判市场契机，以强化管理、优化产品、挖掘价值等多种举措推进高质量发展，全面增强市场竞争力。报告期内，公司全年签约销售额44.83亿元，回款额64.22亿元；新开工面积（权益）15.03万平方米，竣工面积（权益）43.89万平方米。

　　2022年公司北京及环京各项目具体情况如下：

　　（1）北熙区：作为公司布局东坝板块的重点项目，打造北京城规融合、低碳宜居的综合社区，于9月取得施工许可证，一期实现开工，年末销售取得开门红；

　　（2）檀谷：作为公司长期耕耘的京西项目，逐步以商业为导向，构建了市集+音乐演出+艺术展览+露天电影+儿童工坊的常态化运营模块，建设运营“檀谷慢闪公园”，打造北京「山系慢生活」微度假目的地；

　　（3）臻御府：作为丰台区总部基地板块品质综合社区项目，年内实现住宅一期交付；

　　（4）岚山：作为公司在海淀区远端站点的TOD项目，公司持续平稳推进各项工作，目前进入景观实施阶段，年内获得北京市工程建设质量管理协会颁发的“北京市年度结构长城杯金奖”；

　　（5）北京公园悦府：作为公司集合商业/办公/住宅为一体的TOD综合体项目，年内进入内外装实施阶段，商业策划及招商工作已启动；

　　（6）倬郡：作为公司环京的商业办公项目，一期于10月如期完成竣工交付，被河北省住房和城乡建设厅评为“2022年度河北省建筑施工安全文明标准化工地”；

　　（7）若丘：作为公司在门头沟区檀谷板块持续深耕的项目，通过对北京西部市场的深层次研究，精准产品定位，年内实现售楼处完美亮相；

　　（8）西华府：公司本着持续服务客户的理念，年内实现圆满收官。

　　无锡项目2022年具体情况如下：

　　（1）愉樾天成：作为公司在无锡的车辆段上盖高端社区，2022年在市场低靡，周边项目高分销、高折扣的激烈竞争环境下，通过深度价值点输出，差异化营销形成幸福社区价值观传递，结合社群运营进行未来生活场景演绎，实力红盘领销全城。根据克而瑞统计，项目位列无锡市2022年度住宅销售网签金额第二名；报告期内，项目中央景观商业楼、商业酒店工程进度平稳推进，随着市场地位和品牌地位的提升，持续加大投入，完美实现TOD的迭代升级。

　　（2）无锡公园悦府：全部住宅完成交付。

　　（三）财务状况分析

　　报告期内公司实现营业收入总额555,237.81万元，同比减少17.94%，其中房地产销售结转实现收入550,677.78万元，较上年同期减少119,176.59万元，减幅17.79%。公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益，2022年公司项目结算规模不及预期，实现归属于上市公司股东净利润20,219.43万元，较上年同期减少12,642.93万元，减幅38.47%，扣除永续债利息32,485.00万元影响后，归属于上市公司普通股股东净利润-12,265.57万元，较上年同期减少24,743.00万元，减幅198.30%，随着市场逐步复苏，预计2023年销售情况将有所好转。

　　报告期内，公司三项费用总计38,890.00万元，较上年同期减少14,440.29万元，减幅27.08%，其中管理费用16,742.44万元，较上年同期减少4,622.50万元，减幅21.64%，主要系压缩日常费用开支、人员总薪酬减少所致；销售费用16,067.82万元，较上年同期减少5,982.04万元，减幅27.13%，主要系广告费、代理及渠道等服务费减少；财务费用6,079.74万元，较上年同期减少3,835.75万元，减幅38.68%，主要系偿还部分借款所致。

　　报告期末，公司资产总额5,481,307.49万元，较去年期末增加800，914.18万元，增幅17.11%，资产总额中存货期末余额3,746,116.61万元，占资产总额的68.34%，较去年期末增加822,169.09万元，增幅28.12%，公司各项目资产质量良好。负债总额4,393,792.05万元，较年初相比增加了829,375.14万元，增幅23.27%。随着项目的不断推进，公司各项目持续预售并实现结转，资金快速回笼，负债总额中合同负债（主要系预收房款）期末余额1,025,665.34万元，占负债总额23.34%，合同负债较去年期末减少106,777.63万元，减幅9.43%；本报告期末公司有息负债总计2,529,560.73万元，占负债总额57.57%，2022年度公司各类借款净增加853,067.64万元，增幅50.88%。公司控股股东借款期末余额1,908,900.00万元，占负债总额43.45%，占有息负债的75.46%。公司各项目预售资金将继续快速回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还各项到期款项。

　　2022年12月31日公司资产负债率80.16%，与年初相比增加4个百分点，公司处于扩张期，规模进一步扩大，资产与负债同时增加。通过开发贷、公司债券、中期票据等多元的融资渠道较低成本获取优质资金，2022年度公司借款综合资金成本5.90%，较上年同期减少0.81%。

　　报告期末，归属于上市公司股东的净资产887,578.71万元，剔除其他权益工具（永续债）600,000.00万元后，归属于上市公司普通股股东的净资产287,578.71万元,归属于上市公司普通股股东净资产减少26,770.08万元,减少系公司其他综合收益变动及公司当期分配股利及支付永续债利息所致。

　　报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为净流入-835,384.34万元，较上年同期减少1,589,247.34万元，减幅210.81%，其中销售商品、提供劳务收到的现金449,844.80万元，较上年同期减少754,700.48万元，减幅62.65%；另外经营活动现金流出较上年同期增加，其中购买商品、接受劳务支付的现金较上年同期增加864,094.83万元，增幅294.53%，主要系本报告期新增项目所致；缴纳的各项税费较上年同期减少73,182.37万元，减幅47.65%。公司投资活动现金流量净额净流入为68,381.96万元，净流入主要系公司本报告期收回投资。公司筹资活动现金流量净额净流入为674,199.14万元，筹资活动现金净流量较上年同期增加1,572,833.35万元，增加主要原因系公司规模扩大，本期融资总额较上年同期增加。

　　

　　二、报告期内公司所处行业情况

　　2022年，中国房地产市场整体延续去年以来的下行趋势，行业信心处在低位，市场需求和购买力不足。从投资端来看，受近年来市场低迷影响，各企业对新增开发投资持审慎观望态度，整体开发投资额同比有所下降；从销售端来看，房企信用危机频频爆发，购房者观望情绪渐浓，销售情况不及往年；从购买端来看，通过降息退税等优惠政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；从金融端来看，从房地产稳健发展的角度，给予房地产一定程度支持，预售资金监管相关政策继续改善，信贷、发债、股权“三支箭”的融资支持模式持续推进，满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。

　　同时，北京市新房端定向调控放宽，提升行政效率；二手房端缩短存量房交易周期；租赁端发展保障性租赁住房，人才端支持高校毕业生就业创业，持续推动城市基建及城市更新。

　　

　　三、报告期内公司从事的业务情况

　　京投发展是一家以房地产开发、经营及租赁为主营业务的A股房地产板块上市公司。公司以自主开发销售为主，自持物业的经营与租赁为辅，报告期内，公司房地产销售收入占营业收入总额的99.18%。

　　近年来，公司始终聚焦TOD轨道物业开发。TOD（Transit-OrientedDeveopment），指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、地铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以400-800米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。自2011年公司第一个TOD项目以来，10年多间，公司陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成、北熙区等多个TOD轨道物业开发项目，总建筑面积超300万平方米。未来公司将继续聚焦TOD轨道物业开发，秉持以客户为中心的经营理念，打磨自身产品，不断提升企业核心竞争力。

　　

　　四、报告期内核心竞争力分析

　　公司进入TOD轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在战略规划、理念雕琢、融资能力、运营管理和团队打造上形成了属于自己的核心竞争力：

　　1、清晰的企业战略

　　清晰的企业战略规划为公司发展指明了前进的方向。公司以“TOD轨道物业专家”为发展愿景，持续扩大在TOD轨道物业开发领域的先发优势。同时，公司倡导“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，不断扩大品牌影响力，以无锡项目作为战略支点，持续开拓全国市场。明晰的企业战略为公司发展指明了方向。近年来，公司集中优势资源投入到北京TOD轨道物业项目的开发中，取得了不错的成绩。

　　2、先进的开发理念

　　公司进入TOD领域较早，通过多年的经验积累，形成了以轨道交通开发为导向，以智慧科技为主要工具，实现人文、自然、产业生态价值共生的“TOD智慧生态圈”开发理念。在该理念的指导下，公司不断创新方式方法，提升技术能力与设计水平。

　　公司坚持“以用户为中心”的经营理念，始终坚持以客户需求为产品导向，进行科学的客户调研，细致的需求分类，严谨的需求分析，以研究和分析成果作为出发点，细致打磨升级自身产品，实现消费者需求的具象化。

　　公司坚持以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，公司从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学合理地进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，公司针对TOD项目面积大、与公共交通衔接紧等特性，合理规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。

　　智慧运维是公司打造产品差异化，提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准管理和精细服务上。根据大数据等科技手段精确分析的结果，对社区周边商圈业态进行合理科学的精准管理，并通过智能家居等硬件设施和社区APP等软件的联动，打造安全、便捷的智能系统，提供高效、定制化、个性化的精细服务。

　　除了运用智慧手段，公司在尝试通过塑造项目周边的人文环境来加强产品差异化。公司以“檀谷”小镇为试点，以“城市山居”、“学园市镇”作为产品定位，通过打造“慢闪公园”文化IP，举办论坛、沙龙、山谷巡游、文创市集等艺术和文旅活动，引入符合产品定位的配套商业品牌，极大提高了“檀谷”小镇的知名度和影响力，积累了较好的社会口碑。

　　3、优秀的融资能力

　　公司一方面加快去化和项目周转，保障财务稳定，使公司资产负债率保持在合理水平。另一方面积极拓展融资渠道，丰富融资方法，充分利用总部融资优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力，有效保障了各项目开发建设资金需求，避免公司出现流动性风险，确保公司稳健经营。报告期内，公司于2022年3月公开发行公司债8.84亿元，期限3年，票面利率3.27%。2022年7月公开发行公司债4.41亿元，期限3年，票面利率3.10%。2022年8月发行中期票据4.46亿元，期限3年，票面利率2.86%。

　　4、高效的运营管理

　　当前房地产行业已逐步由土地红利、金融红利的时代过渡至管理红利的时代，科学高效的运营管理模式将为公司未来的发展保驾护航。我公司在运营管理上，始终以财务经营目标为导向，以利润和现金流为核心，以货值管理为基础，通过运用明源系统等信息化工具，定期进行复盘和大数据分析，实现全项目、全周期和全专业的科学高效统筹。

　　5、精益的组织团队

　　公司通过高层共创和企业文化宣贯，在领导及员工团队中形成普遍的战略共识，继而设置考核目标，以自上而下的形式实现愿景牵引和压力传导，从而形成全公司的发展合力；通过强化职能平台建设，加大职能管理的穿透力，形成规范的工作流程和统一的人才选用标准；通过建立公开透明的评价体系，形成“能者上，庸者下”的人才机制，筛选出高绩效业务骨干，最终打造一支高共识、高效能、高驱动的组织团队。

　　

　　五、报告期内主要经营情况

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

　　(一)行业格局和趋势

　　从政策来看，在“房住不炒”的主基调下，房地产仍是国民经济的支柱产业，这或意味着国家对房地产业的调控基调全面转向以稳定为主，在坚持“房住不炒”的前提下，明年可能会进一步出台政策化解行业风险，推动市场回暖。

　　从市场环境来看，分化是地产行业近两年最主要的特征之一，行业呈现集中度提升的态势。随着中国的房地产市场从快速发展进入稳步发展，未来中国的房地产市场更加聚焦化，分化趋势更为凸显，强者恒强，优胜劣汰。2023年这种趋势将更加明显。

　　(二)公司发展战略

　　2023年，公司继续坚持“植根北京，茂盛全国”战略，深耕北京市场，拓展京外优质项目；公司将持续聚焦TOD轨道物业开发领域，进一步加强轨道物业开发的经验与技术积累，打造轨道物业开发核心竞争力，不断丰富“TOD轨道物业专家”的内涵；公司将坚持践行“TOD智慧生态圈”开发理念和“以用户为中心”的经营理念，始终深入研究客户需求，以营造新的生活方式为目的，运用科技和智慧手段打磨升级自身产品，不断反思复盘，提升自身设计、开发和运营能力；公司将继续完善内部管理，实现可持续发展，为股东创造价值。

　　(三)经营计划

　　2023年公司将主要做好以下几个方面的工作：

　　一是继续聚焦TOD轨道物业开发，“稳”字当头，合理扩张和新增土地储备；

　　二是深耕用户需求，提升产品质量。秉持“以客户为中心”的经营理念，持续挖掘用户需求，通过对标行业标杆和不断调研学习，并结合试点项目实践，不断丰富“TOD智慧生态圈”的新内涵；

　　三是加大重点项目去化力度，切实做好现有存量房产的开发、销售工作，促进销售回款，创新融资模式。通过精确制定营销策略，全面提升营销效率以及案场服务质量、积极创新营销方式，严格控制存货周期，大力加快销售去化，同时创新融资模式，持续优化融资结构，有效降低资金成本，共同保障财务稳定；

　　四是提升专业能力和管理能力。继续深化TOD轨道物业开发的技术积累，加强项目全生命周期管理，提升项目运营效率，深挖企业护城河。同时夯实财务管理、人力资源、法律合规、内部审计、信息技术等基础性工作，保持公司持续平稳健康发展；

　　五是根据中国证监会、上交所等监管部门规定要求，继续做好上市公司治理、信息披露、投资者关系管理等各项工作。

　　（上述内容并不构成公司对投资者的业绩承诺，请投资者注意投资风险。）

　　(四)可能面对的风险

　　1、政策风险

　　从目前来看，在中央“房住不炒”的主基调影响下，各地区仍将继续出台房地产相关政策，完善自身调控政策法规体系。

　　针对该项风险，公司一方面将密切关注相关政策的出台，研究政策导向可能引发的市场反应并积极应对，积极研判政策与市场情况，制定有效的销售策略，加大去化力度，尽量减少政策变化对公司经营业务的影响；另一方面也将继续聚焦TOD轨道物业开发，谨慎拿地，合理扩张，同时强化自身企业管理“内功”，提升企业综合竞争力，实现降本增效。

　　2、财务风险

　　房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要，公司业务的发展和经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求。近几年来房地产调控政策频繁出台，房地产行业面临的整体市场和融资环境不容乐观，公司融资额度及资金成本面临一定的挑战。

　　针对该项风险，公司将根据经营发展需求，合理安排资金计划，加强资金管理，加快销售回款速度，多种方式融资，确保资金链安全。

　　3、投资风险

　　公司投资的鄂尔多斯项目由于所处区域房地产市场环境未出现大的改观，存在一定的投资风险，未来形势能否朝着更为有利方向发展，存在不确定性。

　　针对该项风险，公司将此项目停工作为土地储备，避免加大资金占用，等待市场时机。基于谨慎性原则，公司从2015年1月1日起停止确认对鄂尔多斯项目公司借款利息收入，并计提了资产减值准备。后续如市场持续稳定，公司将与鄂尔多斯项目公司其他股东共同协商选择合适时间复工建设，或引入合作伙伴共同开发建设。