兴证期货：地产政策松动对A股影响

来源：金融界网

作者：林玲 杨娜

内容提要

上半年收紧政策打压地产。伴随“房住不炒”政策加码、房企“三条红线”以及金融机构融资限制加强多重政策叠加，房地产企业销售下滑，以恒大为代表的高负债房企接连出现违约。受政策影响，房地产开发投资承压，前期信贷额度受限及楼市调控收紧对购房需求产生抑制，销售下行叠加冬季淡季使得新开工动力虚弱，房企现金流压力大。11月以来，利好政策不断，融资环境转暖。

房地产是国内重要的支柱型行业，对经济、金融、就业都有深远影响，其产业链及带动的相关产业对GDP影响巨大，且影响A股的企业盈利。房地产行业的转暖，不仅对A股地产板块带来利好，提高资本市场风险偏好，并且对于整个A股都会产生利多影响。

1.紧政策加低销售，地产公司违约频现

上半年收紧政策打压地产。伴随“房住不炒”政策加码、房企“三条红线”以及金融机构融资限制加强多重政策叠加，房地产企业销售下滑，以恒大为代表的高负债房企接连出现违约。政策层面，上半年针对部分城市市场热度上升，地方频繁出政策整顿市场；另一方面，在上半年重要会报告中经常出现“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策方针。据悉，2021年上半年，国内各类调控次数超过173次，不仅限购加码和公积金手机，而且限制投机性需求政策，包括打补丁、加码限售、提高转让成本，整治资金违规进入房地产。针对房地产企业，今年上半年政府出台“集中供地”政策，要求各地政府出让集中公告、集中出让。结合去年下半年出台的“三道红线”和“贷款集中度管理”政策，中央对房地产市场全局性管控政策体系正在逐渐补全。即“三道红线”管理房企融资规模，“贷款集中度”管理政策管理房企的融资规模和购房者贷款规模，“集中供地”管理地方政府土地出让。受到政策打压影响，多家房企先后出现违约。2月，华夏幸福公告公开债违约；7月蓝光发展公告公开债违约，9月以来，恒大、花样年、新力控股等地产公司债务问题，也引发市场对房企信用风险的担忧。房企违约带来一系列连锁反映：1.金融机构风险因素。融资对金融机构产生影响，带来坏账损失冲销金融机构资本金，影响其金融业务，甚至有可能通过金融链条引发系统性风险。2.对于购房者而言，大量在建项目无法如期完工，导致购房者面临财产损失，会引发社会问题。3.房企违约后，上下游建筑商、供货商都将有大量货款或工程款无法收回，使得相关行业承受连带风险。4.年内多家小地产公司破产，土地流拍现象严重，导致大批实体经济失业、政府财政收入减少，影响全社会固定投资情况。

受政策影响，房地产开发投资承压，前期信贷额度受限及楼市调控收紧对购房需求产生抑制，销售下行叠加冬季淡季使得新开工动力虚弱，房企现金流压力大。前十月全国房地产开发投资额同比增长7.2％，但10月单月投资额12365.9亿元，环比降低14.8％，同比降低5.4％。1月土地购置面积2094.0万方，同比下降24.2％。新开工面积连续7月同比下降，10月新开工13792.4万方，同比下降33.1％。10月单月竣工6277.3万方，同比下降20.6％。10月销售12390.1亿元，同比下降22.6％。

2.新政策体现暖意，最坏时刻或已过去

利好政策不断，融资环境转暖。11月以来，央行包括加大逆回购等多项操作提振市场信心。11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会矫正偏紧的房地产信贷环境，央行要求金融机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，矫正偏紧的房地产信贷环节，特别是对“三道红线”执行过紧的情况进行微调，不会全面放松，放松力度有限，不会出现房企集中发布融资方案情况。该座谈会表明，监管机构将从房企发债方面给予支持，改善房企发债融资环境。 近期多家房企公开发行融资工具，计划融资金额超过100亿。依据央行公布数据，10月个人住房贷款较9月多增1013亿元，房地产开发贷款环比多增500多亿，且多家企业通过银行发行债券，对外进行融资。

多地政策也有放宽。南京 参拍企业资质由“二级或一级”降低至三级及以上，同时取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求；广州第三轮集中供地多地取消“限价房”要求；苏州保证金比率下调至30％，二轮供地中保证金比例大多为50％，首次付款比例由60％下调至50％，取消土地市场指导价（除园区地块）。

3.地产回暖，A股收益良多

房地产是国内重要的支柱型行业，对经济、金融、就业都有深远影响。房地产行业对GDP累计同比贡献最高曾达到19.54％， 但房地产对GDP的影响不仅于此，其产业链及带动的相关产业对GDP影响更甚，房地产企业受到影响对A股的企业盈利通常会带来较大的负面冲击。除此之外，房地产行业债务巨大，维持房地产行业的稳定对于防范金融系统性风险意义巨大。房地产行业的转暖，不仅对A股地产板块带来利好，提高资本市场风险偏好，并且对于整个A股都会产生利多影响。