南海意库3号楼：一栋绿色建筑背后的故事

（图片来源：李靖恒/摄）

经济观察网 记者 李靖恒 在深圳南山区蛇口港附近，有这样一栋建筑：外表呈现台阶层状，每一层的屋顶上都有一片小型植物园，外表大面积覆盖爬墙植物，屋顶铺设了太阳能板。

这栋建筑名为南海意库3号楼，负责完成该项建筑的是现任招商局蛇口城市研究院院长助理的陈佳明，他在这栋楼里接受了经济观察网记者的采访，同时也向记者介绍了这栋绿色建筑。

陈佳明告诉记者，南海意库3号楼其实是由一栋旧工厂改造而成，运用了大量的绿色建筑技术，在通风、采光、温湿度控制等方面都采用了节能减排的设计。南海意库3号楼于2008年竣工，2010年获得了国家绿色建筑三星级设计标识认证。

陈佳明表示：“总体来看，绿色建筑每年都在增加，目前在招商新开工中占比达到85%，国家整体的水平大概是70%左右，面积和数量每年都在提升。” 

理念

陈佳明告诉记者，蛇口最早什么也没有,开始的思想是如何把这里打造成适合居住的地方。80年代建设深圳，需要外面人进来，要愿意到这里来扎根。之前招商局的袁庚董事长算改革开放的一代，提的概念就是蛇口要建设成适合人类生活的地方，这是蛇口房地产如何做绿色的最早的思想起源。“袁董认为要跟自然去贴近，并不是用很多技术去改变自然，而是跟自然融合，和谐共生的概念。”他说。

到了2000年之后有了绿色地产概念，招商就在找美国的绿色建筑标准。“国际上有的，我们就拿进来用。到后面就是从蛇口走向全国，不只是单纯的从建筑到社区。目前的阶段叫做绿生活的阶段，不只是对某个项目，某个片区，而是要从生活的角度来理解。”陈佳明表示。

陈佳明还介绍，国际上提了1.5度的概念，其实建筑上也在提的。“上升到联合国是全球的温度上升不能超过1.5度，超过1.5度之后会面临生态问题。我们在建筑层面每个小区，每个片区的规划设计都不允许对环境造成1.5度以上的提升，这是我们很早在做的事情。”

在谈到具体目标时，陈佳明表示，短期目标就是立刻见效的，长期是方向性的。短期会更细化一些，更有一些节点性的要求。比如对目标进行分解，短期内是围绕着三块：建设、运营以及绿色建筑。例如，工业化的建筑，要通过研究分析工业化到底要做什么的指标，绿色建筑要做到什么样的指标，运营的能耗占到什么样的水准，才能保证长期目标的实现。

陈佳明认为，碳中和的概念提出后大家会更重视绿建这个事情，原来可能央企会更注重这块，很多私企、个人开发商对这块可能不是那么重视，但“后期都要贴着国家战略走，这块会引起开发商的重视，如果大家都做这个事情，我们做的时候便利性也会更强一点。”

建造

在建造技术方面，陈佳明向记者表示，招商新业务的技术算是比较新的，应用了结构优化，对节能把控得非常严。“从2004年之后所有项目都会做这些事，比如，风怎样走不影响室外的环境，海边建筑如何利用海边的风和海水等等。”

关于建造过程中的节能减排，招商正在更多地采用装配式建筑，这在建筑过程中有一些减排效应。比如，人工费用、用水、材料、垃圾的减少。而且，传统的工艺可能工期会在90天，装配式建筑大概是45天，节省一半。还有一个好处是从绿色建筑的角度，没有什么味道，而且材料的把控非常容易，因为在工厂已经控制好了。“全国的装配式的面积是不小的数量，我们装配式占比在新建项目中占到40%左右。”陈佳明表示。

然而，装配式建筑需要模式化和标准化。住宅的标准化程度很高，所以非常适合，目前大部分的量在住宅。而商场一般就只有几层，每个商场的情况又不一样，相对就比较难做。

陈佳明介绍，国内现在建筑本体基本已经成熟了，装修这块刚刚起步。后期装修在公寓和酒店上已经有现成的做法，而且实施的效果也不错。而住宅装修有一个买房接受度的问题。“目前招商正在突破，慢慢做这个事情。这套工艺是成熟的，只是说买房人的接受程度。”

他认为，现在建材行业很多企业其实是舍得在环保这块投入的，所以有免烧技术的产生。目前很多的传统装修单位也在走装配式内装的方向，在做材料集约化的内容。对于建筑总包单位，这些施工单位在自发地用一些建筑工业化的材料，比如说传统的木模都抛弃了，现在用铝，可以重复利用，也能够省成本。虽然铝一次性的投入会高，但是重复利用之后会便宜，而且工艺会好很多。木板拼有缝隙，铝的平整度高很多。

在陈佳明看来，令他印象最深的不是长三角或者是珠三角，反而是武汉这样的中部区域的总包施工单位。他去香港看过的工地都是木板，反而是内地做的更好，包括塔架和搭防护板。“传统的都是从下搭到顶，用木和竹子。香港还是用竹子，内地现在基本上不用竹子了，都是用钢管做了。而且最新的工艺已经不是用钢管了，只做铝的。”

在绿色建筑的成本方面，招商之前统计过，在住宅上，做到国家绿色一星建筑会增加10块钱以内每平米，二星前期可能会增加40块钱，三星会加80块钱。在商业建筑上，二星要增加100，三星要增加200。

陈佳明表示：“绿色建筑说节能20%，其实租户对这件事没有那么敏感。有时真的就是我们的社会责任感在推进我们做绿色。不过外籍企业入住的银行业，金融业，可能对建筑本身要求就高，做well建筑认证，对他来说是一种吸引力，我们深圳一栋楼做了认证，之后被浦发银行整栋拿走了。”

运营

在建造环节完成之后，建筑运营环节对于节能也至关重要。陈佳明表示：“集团有一个贯彻央企的节能减排统计的工作，这是所有央企都在做的事情，不管是中石化，中石油，中国移动都会有这套系统，我们每个月往上报的。“

陈佳明介绍，招商做了很多的能源统计工作，包括平台端的，项目端的数据搜集工作。但是他觉得还不够，现在只是把数据搜集起来。要反映到项目的运维，策略，控制方面才有真正实际的效果，否则只是分析数据。

招商也在做数字化管理方面的内容，包括智慧商业、楼宇智控等。“能源管理想通过设施设备的系统来做。我们按照城市来的，比如广州这个城市做一个，北京做一个，武汉做一个，每个城市可能做一个之后，把这个城市所有的项目做集中的管理。”

陈佳明认为：“这些很容易类比成自动驾驶的概念，原来可能得靠人去管现场。外国可能物业管理的经验比较多，国内商场管理没几个超过20年，基本是空白的，数字化手段能够把这些管理的内容取代掉。本来就不专业，不如用现代的技术取代。”

然而，在楼控诊断方面招商也面临着一些困难。陈佳明介绍，一是基于数据的分析做工作，第二个是用专家对前期的设计提优化。但是数据很难采集，而且投入成本也比较高。“对于招商来说，十几个运营项目是没法做太深的分析，体量不够，又分散在全国，核算对比分析有时没有多大的意义。”

目前，国内很多建筑实行建管分离。陈佳明认为建管分离可能也存在一定的问题。国外建管往往是一体的，建了这个楼的人，真的留这里负责楼后面的一些事情。而国内的人建完之后下一个项目马上开始了，基本上不在同一个公司，很大的概率会被其他的公司挖走了。因为开发量太大了，有经验的人很少，这个时候就形不成建设管理一体，这是一个目前的矛盾点。

陈佳明表示，建管分离之后，建设阶段要控成本，就不管后面的东西了，因为不对后端负责。后端也想对前端提一些要求，比如智能的配电柜。但是前端做着发现预算不够，什么地方能砍就先砍，不影响功能的先砍。“我们目前在分析一个事，就是站在整个总部的层面考虑，前期投入和后期运营要有平衡点。”

比如，招商分析了很多空调设备，南海意库这个楼就用了磁悬浮的空调冷机，效率会更高，但是价格也贵一倍。然而，很多其他项目因为成本太高用不了磁悬浮空调，导致后期能耗较高。“例如，希尔顿酒店建好之后，运营了三年，能耗太高了，公司自己掏钱重新买台空调来改。在这种情况下，公司就会反思这个事情。”陈佳明告诉记者。