邓浩志：郊区要突破现状 或可通过购房入户、购房补贴等措施

据统计，2025年上半年广州新房市场成交稳增，月度走势稳健，展现出充足韧性。商品住宅成交367万㎡，同比增长17%，其中总价千万以上豪宅网签41万㎡，占比达11%，成交维持相对高位，新豪宅表现亮眼。

回顾2025年上半年广州楼市，市场在“控供应、稳预期”的政策基调下，呈现出“成交稳增、结构分化、新规主导”的典型特征。在市场格局方面，成交热度依旧集中在中心区、老黄埔和番禺万博汉溪等区域，这些区域凭借优质的配套和稀缺资源，吸引了大量购房者。对于2025年下半年，楼市发展又会有哪些期待呢？为此，凤凰网房产对话凤凰网房产湾区智库专家、地产经济学家——邓浩志，了解其眼中的2025年上半年楼市概况与下半年楼市新机遇。

凤凰网房产：请简短总结2025年上半年的广州楼市情况，并展望一下2025年下半年的发展趋势。

邓浩志：今年上半年广州楼市一季度还是表现不错的，四月份中美贸易冲突之后就市场就下降，降温比较明显。二季度开始则有新利好，包括广州拆迁补偿的资金到位，年中降价促销优惠等等，市场又稍微起来，所以，2025年上半年广州楼市整体上是一季度好，二季度波动比较大。

展望下半年，不确定性还是比较大的，包括中美贸易问题，经济影响，信心的影响。市场的购买力层面，去年底和今年初已经消化的差不多。有点后续乏力的感觉，所以也要看有没有政策支持。如果有的话，那市场我觉得可能还会在逐步走稳。但如果没有政策支持的话，个人感觉这市场可能还是相对会比较比较低迷，相对弱一点。

凤凰网房产：今年上半年广州楼市月度走势告别“脉冲式”波动，稳定在60万㎡/月以上，这与过往“小阳春”“金九银十”的周期性特征明显不同。您认为这种“稳定”是市场自然调整的结果，还是政策引导的直接体现？您认为下半年这种稳定性是否会延续？

邓浩志：关于广州成交月度走势告别脉冲，其实这个里面有误解，因为其包含了很多大额度度的网签，而那些网签不是真正成交。然后，也有一些保障性房的成交也不归属正常商品房成交。总的来说，广州楼市表现就是一季度还可以，四五月份较低迷，六月份稍微好转。但也有一些特殊因素影响导致的。

凤凰网房产：上半年城市更新加速被认为是 “需求添动能” 的重要因素，您觉得城市更新对广州楼市的影响是短期刺激还是长期支撑？在当前市场环境下，城市更新项目的推进可能面临哪些挑战，又会给哪些区域带来新的机会？

邓浩志：城市更新面临挑战，这个谈不上，广州今年在这方面就直接是破冰了，因为前两年一直都暂停，现在终于重新开始，有部分的补偿资金也到位，推动了广州的二手房交易和新房交易，我觉得这个是一个好事情。至于后面情况如何，我觉得既然开了头，后续应该就陆续有来。展望层面，我觉得未来按照这个趋势发展，会带动城市更新，带动购房的需求的释放。

凤凰网房产：上半年中心区成交占比持续上升，远郊增城库存改善但其他区域压力仍大，成交热度仍集中在 “中心区 + 老黄埔 + 番禺万博汉溪”。这种格局是否会长期持续？远郊区域（如南沙、从化）要改善现状，需突破哪些瓶颈？

邓浩志：郊区要突破的话，还是在政策上面必须要有大胆的设置。如购房入户，近期的入户政策没有提及，但后续可否再讨论落地呢？第二个设置购房补贴，像南沙，南沙以前是四个郊区当中最强的，但是现在好像是四个郊区中较弱的。增城和花都市场表现都比南沙好，所以南沙区要实事求是。面对现在的客观环境，购房落户也好，补贴也好，都应该考虑一下。

凤凰网房产：上半年广州土地成交虽同比大幅回升，但仍处近 10 年低位，且供地重心进一步向城区倾斜（番禺、白云等四区占比达 8 成）。这种 “控供应 + 向城区倾斜” 的策略，对未来新房市场的供需平衡和价格走势会产生哪些具体影响？

邓浩志：土地市场方面，之前表现好是允许提升使用率的阶段，但当政策收紧后，就出现几宗地块在开拍前发布终止出让公告的情况。未来广州土地价格应该会下降，也必须下调，如果不下调的话，其实就很难成交。