金茂引资，铺好了一条管道

文/北京进深 林振兴

27天前，北京丰台一项目公司被悄悄挂上了北京产权交易所。

它就是金茂璞逸丰宜的项目公司——北京喜茂房地产开发有限公司。此次它来北交所的目的，是寻求“新搭子”。

新搭子是一家联合体，由3家投资方组成。

引入新股东、增资完成后，喜茂房地产的注册资本金拟从1000万元增至25亿元。

金茂很大度，让出了大股东的位置。它旗下北京方兴亦城置业在喜茂房地产的持股比例从100%降至40%，新股东联合体的持股比例合计为60%。

但它设置了条件，联合体中单一投资方持股比例不低于12%且不超过32%，且各投资方不得为关联方，不得存在一致行动关系。

这样一来，虽然失去控股权，但北京方兴亦城置业对喜茂房地产仍保持实际控制地位。而新股东仅是承担财务投资者的角色，不会对项目公司治理上有过多干预。

截止1月底，喜茂房地产的资产总计430317.5万元，营业收入0元，净利润-71万元。

喜茂房地产背后的中国金茂，2024年实现扭亏为盈，归母净利润（去除物业公平值损益后）13亿元；毛利率15%，同比上升3个百分点。

去年全年，金茂累计取得签约销售额983亿元，行业排名较2023年提升一位至第12位。同期，公司累计回款970亿元，回款率99%，保持“三道红线”全绿档。

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在京城地产圈，地产项目引入金主并不稀奇。

例如，中环悦府是华润置地拿地后，引入煤老板张亚平；天汇和朝央和煦，保利地产拉来了中信信托作为投资方入股。

在当前下行周期里，巧用杠杆，实现共赢，才是王道。

金茂善于合纵连横。例如它旗下北京珺茂置业，背后股东还包括嘉兴铎茂企业管理合伙企业（有限合伙）和嘉兴钛茂企业管理合伙企业（有限合伙）。

嘉兴铎茂和嘉兴钛茂背后是金茂资本，而金茂资本的股东来自金茂与申万宏源。

再如，2025上海第一批次土拍，金茂拉来了庆隆集团。这家以金融投资为主的投资机构，背后站着新加坡豪门之一的黄祖耀家族，资金实力雄厚。

而且璞逸丰宜所处的丰台，是北京最卷的板块，新房项目扎堆，大约上万套。次新试图以价换量，新房疯狂内卷。

在丰台，璞逸丰宜要面对在售新盘对手就包括隅西颂、观宸、云境、丰和叁号院，未开盘的对手还包括中海丽金府和丽泽叁号院，家家都卷的不得了，几乎贴脸竞争。

为了在丰台红海里杀出一条血路，璞逸丰宜引入金主，不失为一个明智之举。

眼下，外界最为好奇的是，谁会成为璞逸丰宜的新金主？

是建发吗？毕竟两家在丰台有过联姻基础，共同打造观宸；还是类似信托类的投资机构，毕竟它们多金且不会过多插手项目。

金茂希望，联合体中各成员或其关联方与国企有丰富合作经验的优先。

璞逸丰宜的新股东，在5月底就将揭晓。

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本次金茂募集资金的用途，是用于项目经营、偿还借款。

为满足项目开发需要，璞逸丰宜项目公司持续需要资金支持用以归还前期借款，预计金额为17亿元，新股东需按自身持股比例向喜茂房地产提供资金支持。

毕竟这是一个花大价钱拿下的项目。

璞逸丰宜所在丰台区东铁营0512-0010、0015地块，成交于2024年10月23日，由中国金茂40.13亿元摘得，这也是它在北京沉寂两年未拿地后的首秀。

它有一个很大的优势——地价缝差。璞逸丰宜的楼面价5.75万/平米，销售指导价10.75万/平米，有5万元/平米的缝差。这让金茂有足够的价格空间去做好产品。

将地块收入囊中后，金茂开始在产品上狠下功夫，它在南北地块设计了双架空层，有超过2000平的下沉会所，外加两个口袋公园。

众所周知，无论是打造架空层，还是下沉会所，都要花费不少真金白银。

但金茂为了“好房子”，不惜血本。同时，它还带来了一个新发明——“阳台+花池”组合，震惊了整个北京楼市。

以190㎡全能户型王为例，看一下金茂璞逸丰宜的赠送尺度。

内嵌阳台16.2米面宽，1.8米进深，29㎡的空间只计一半面积；客厅的内嵌阳台外面，还有大约7米宽、1米深的花厅，面积全赠送；北向两个设备平台，面积合计超5㎡；侧面飘窗+北向厨房270度转角飘窗，面积合计超8㎡；

除此之外，还有约5㎡独立电梯厅可以做成私人玄关，增强入户收纳功能。

这套操作下来，在北京同期的纯平层产品中，金茂璞逸丰宜的实际得房率或将一骑绝尘。

从这版户型图来看，感觉金茂璞逸丰宜已经彻底放飞自我了。粗略统计有40㎡的赠送面积，基本覆盖掉了公摊面积。

在璞逸丰宜项目中，把产品创新刻进骨子里的金茂，每个细节都让外界看到新的闪光点。

金茂高层对现在金茂产品也很自豪，“经过去年完全迭代升级，金茂产品更懂客户、懂生活、懂艺术。”

在已经卷成一片的北京楼市，金茂再次凭借璞逸丰宜，接受住了市场的检验，首开热销25亿。

据了解，项目整体规划建设14栋住宅楼，北区8栋5-16F，主力面积段153㎡-190㎡；南区容积率略高，规划6栋11F-18F住宅楼，面积段为110㎡-135㎡。

1月18日，璞逸丰宜首次取得预售许可证，首批共推出10栋楼335套住宅，均价10.75万元/㎡；4月2日，第二批次4栋楼共168套住宅取得预售许可证。至此，项目全部房源均已入市。

目前，网签共计51套，璞逸丰宜拿下丰台3月销冠。

人红是非多，璞逸丰宜也一样。两天前，它发了一则严正声明。

1、本项目不承诺、不赞同任何形式的返现行为。

2、本项目根据不同产品和签约回款周期，设置差异化折扣体系，请购房者以不同时期项目实际释放的优惠折扣为准。