地价狂飙倒逼房价重构！上海楼市正经历"涨价潮"

在上海，一场楼市价格体系的重塑变革正在上演。

自2024年地价政策放宽以来，上海地价屡创新高。在2024年的七批次土拍中，新杨思西地块拍出了7.44万/平的楼板价；而到了今年2月20日，浦东新杨思地块再次刷新纪录，片区内宅地成交楼板价达到7.47万/平。

一些核心地块甚至出现了“面粉价追平面包价”的现象。3月，招商汇元玺以13.1万/平的价格二次开盘即售罄，然而不到半年，其一街之隔的斜土路街道xh128D-07地块就以13.1万/平的楼板价成交，不仅刷新了区域单价纪录，更将上海豪宅价格的上限推向了一个新的高度。

在许多人印象中，上海市场虽有发展潜力，但如此迅猛的价值飙升仍令人始料未及。曾经，土地价格虽处于高位，但仍在市场可预期的范围内。但是随着一宗宗“地王”的成交，板块地价的不断被刷新，这不仅仅是简单的数字突破，更标志着上海房价体系将被重塑。

上海正在批量制造地王

在过去的几年中，地王现象实属罕见，通常每隔数年或一年才会出现一次。然而，近半年来，上海却频繁出现地王，几乎每次土地拍卖都会诞生新的地王。

据不完全统计，自上海土地市场恢复采用“价高者得”的拍卖规则以来，已有24幅地块的溢价率超过10%，其中更有3幅地块的溢价率达到了40%及以上。

2024年8月7日，绿城以48.048亿元的总价成功竞得徐汇滨江原小米地块，溢价率为30%，楼面价达到13.1万/平，一举成为当时全国“单价地王”。

2024年11月27日，华润、越秀和中能建以74426元/平的楼面价成功竞得新杨思20B-12地块，溢价率为40.37%，创下土拍溢价率历史新高，也成功刷新了新杨思板块的地价纪录。

2024年12月30日，宸嘉发展以12.6万/平的楼面价成功摘得龙华街道地块，溢价率高达40%。尽管该地块的地段和地价略低于徐汇滨江地王，但7000元/平的装修标准已创下历史新高。

今年2月，央企金茂与庆隆联合体经过184轮竞价后，以89.64亿元的价格成功竞得虹口嘉兴路地块，该地块以38.2%的溢价率、楼面地价11.74万/平的价格，成为上海虹口“新地王”。

不仅在公开市场频繁出现地王，上海的非公开市场也诞生了地王。

今年2月25日，上海以协议方式出让位于静安区的两宗地块，其中静安区静安寺社区C050101单元095-7地块的出让价格为48717万元，楼面价高达16.1万/平，成功刷新了2024年8月绿城徐汇斜土街道地块13.1万/平的纪录，成为上海乃至全国新的单价地王。

土拍正在重塑上海新房价格体系

不断拍高的地价，毫无疑问会重塑上海新房价格体系。

以浦东新杨思板块为例，2022年9月，浦发集团以底价45.37亿元摘得新杨思片区首发住宅地块20C-14地块，地块成交楼面价50243元/平，装修标准3000元/平。2024年，该地块新房入市，房地联动价为9.9万/平。

2024年11月，新杨思板块内另一宗地块20B-12地块出让，作为片区内首宗不限价地块，该地块溢价率高达40.37%，成交楼面价77409元/平。

两年时间过去，“面粉”的单价涨了近三万。

面粉涨价，面包自然也会更贵。有行业专家指出，20B-12地块楼面价达到77409元/平，加上7%的不可售面积及5000元/平的装修标准后，实际可售楼面价高达83542元/平。

今年2月份，项目展厅开放，案名定为翡雲悦府，同时，业内有消息传出，预计整盘均价约12.8万/平，小高层部分均价约10万/平，叠加均价约14万/平。

近日，该项目首批房源过会，项目共推出228套建面约120-140平的公寓，均价10.72万/平，比先前的预期价格每平方米高出7200元，相较于邻近的新杨思上园项目，每平方米更是高出8200元。

除了新杨思板块，新房价格体系被重塑的还有虹口瑞虹、徐汇滨江、静安大宁、静安曹家渡等板块。

2022年10月，虹口瑞虹板块的招商虹玺二期以13.5万/平的均价入市（高层产品均价约12万/平）；而2025年一街之隔的金茂&庆隆虹口项目放风价已突破17万/平，三年间价差扩大超40%。

2023年10月，静安大宁板块的静安天悦开盘，推出206套建面约107平公寓，均价10.5万/平，而今年，同板块的中建玖合大宁项目预期售价攀升至16万/平以上，年度涨幅超50%。

2024年3月，徐汇滨江板块的汇元玺开盘，推出48套建面约193-197平大平层，取证均价13.1万/平；而今年，相邻的绿城潮鸣东方项目预期售价已剑指20万/平。

2024年时，静安曹家渡板块信达信安里开盘，推出140套建面约92-100平公寓，均价13.6万/平，而今年，板块内的招商康定壹拾玖项目预期售价飙升至18万/平。

不仅市区房价将被重塑，外环区域也不甘示弱。

浦东唐镇板块的象屿天宸雅颂预计售价将达到7.8万/平，相比之下，该板块之前的新房售价仅为7.06万/平；嘉定新城板块的招商项目预计整体售价约为5.3万/平，而此前该板块的新房售价也仅为5.04万/平。

产品升级力挺房价

值得注意的是，面对土地成本的刚性约束，开发商正转向高端产品开发策略，通过价值创造突破成本边界。

以翡雲悦府为例，开发商为了提升项目的市场竞争力，进行了多项产品创新。在外立面设计上，项目采用了大面积的LOW-E玻璃和铝板，打造出一种与高端客群审美相契合的立面美学，即所谓的“新一代水晶建筑立面”。

此外，项目还提供了超高的赠送面积比，配备了三面全飘窗。装修标准也从板块早期的3000元/平提升至5000元/平，具体的装修品牌包括“国产优质”热水器、“定制”门、嘉格纳冰箱、“博世”厨房三件套等，不过也被部分购房者质疑“诚意欠缺”。

翡雲悦府的户型升级，还包括了极致的收纳解决方案——MAX收纳体系，该体系涵盖了玄关、厨房、衣帽间、卫生间、家政收纳等多个生活场景。

再比如康定壹拾玖，项目在户型设计中引入了全定制理念，打破了传统豪宅户型的固定模式：120平的户型提供了6种功能组合方案，可以灵活转换为一房至三房，以满足收藏家、艺术家、新贵家庭等不同人群的多样化需求；195平的主力户型则通过四开间朝南、双主卧套间、双阳台、270°转角厅等设计，并以5.8米的面宽向老洋房致敬，满足了塔尖家庭的多代际需求。

绿城潮鸣东方，项目规划打造200-300平滨江大平层，配备私人会所、空中泳池等顶级配置；中建玖合大宁项目，地块内的住宅均设计为首层架空，且最南端的两幢楼不仅设有私人泳池，还在19层采用了悬挑设计，以增加使用空间。

写在最后：

这场由土地市场引发的价值重构，正在重塑上海楼市的定价逻辑与产品格局。

当静安地价突破16万，徐汇滨江地价站上13万，新杨思地价突破7万，嘉定地价突破3万……上海房价体系或将迎来新一轮价值重估。如何在价格攀升与产品创新间寻求平衡，将成为开发商突围的关键。