卷不动的“利润王”
房地产深度分化无人能独善其身，中海地产的利润也“卷”不动了。近日，中国海外发展有限公司（简称“中海地产”）披露2024年度业绩。财报显示，公司于2024全年累计实现收入1851.5亿元，同比上年同期减少8.5%。报告期内，中海地产累计合约物业销售金额约3106.91亿元，销售面积约1148.65万平方米，两项数据分别录得上升0.3%及下降14.0%。得益于持续对强核心城市的资源投入，中海地产合约销售均价约2.7万元每平，同比上升16%。从销售层面来看，中海地产在房地产市场整体承压的环境下，通过聚焦核心城市资源，成功抵御了销售压力。但值得注意的是，尽管销售金额保持微增，但收入和利润端的表现却不尽如人意。2024财年，中海地产实现归母净利润156.4亿元，同比大幅下滑38.95%，创下近五年的最低水平。这一数据仅为2020年同期水平的约四成。自2022财年净利润首次被华润置地超越以来，中海地产的盈利能力持续承压，尽管公司连续两个财年努力寻求突破，但颓势仍未得到扭转。财报数据显示，2024财年中海地产的毛利率进一步下滑至17.70%，去年同期超过20%；净利率更是跌破10%，仅为9.61%。相比之下，华润置地2024财年的毛利率是21.64%、净利率12.08%，两者差距进一步拉大。与华润置地多元化布局不同，中海地产目前仍主要依赖房地产开发业务的单轮驱动，商业运营方面的转型收效甚微。早在2018年业绩发布会上，中海地产董事局主席颜建国用“今天、明天、后天”来形容中海地产旗下的业务。简单来看，“今天”指传统房开业务；“明天”则是持有运营的商业物业；供应链、代建、数字科技等则被视为“后天”。而正是被中海地产视为“面向明天的成长型业务”，商业物业运营板块的营收占比始终未能突破5%。从年报数据来看，中海地产的商业物业运营板块在2024财年实现营收同比增长12.1%，达到71.3亿元。具体来看，其中写字楼租金收入贡献35.7亿元，购物中心租金收入22.6亿元，长租公寓收入2.7亿元，酒店及其他商业物业收入10.3亿元。尽管商业物业运营板块展现出一定的增长潜力，但其营收占比目前仍仅有总收入的3.85%，整体规模效应尚未显现，对集团整体利润的支撑作用仍然有限。至少从中海地产近年来的经营表现可以看出，在地产开发主业与主要竞争对手并未拉开显著差距的情况下，其在商业物业运营领域的布局仍处于发展培育阶段。值得注意的是，中海地产行政总裁张智超在2024年度业绩发布当天表示，目前公司的经营性业务利润贡献已经超过10%，并做出“下一个五年，中海地产要显著提升经营性业务收入与利润贡献”的承诺。中海地产的“明天”仍在襁褓之中，而“今天”的重担已然重重压在肩上。
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