去年年底，北京城建在上海办了一场“国誉府”的品牌发布会，北京城建发展董事长储昭武现身站台。在那之前的一个月，储昭武带队刚刚调研了这个项目。这是北京城建在上海的“第一枪”，核心领导层体现出足够的重视，从5月拿地到11月，北京城建发展总经理邹哲多次带着策划、销售到上海调研，还去拜访了杨浦区政府主要领导。上周末，北京城建上海国誉府开盘。项目均价在10.7万元/平方米，面积在82平方米到144平方米左右，如果按照一房一价表，该项目的总货值在8.43亿元。从地块来看偏刚需的定位，但却是动辄千万级别的价格，洋房与公租房混搭，这些都没有阻挡这个项目的首战告捷。此次开盘推出76套房源，根据此前的有效意向客户名单，89组有效意向客户有86组参与最终摇号。作为在上海中环核心地段的项目，去年火热的行情为销售提供了保障。而首战告捷，也为其和越秀合作的长白社区项目提供了不少经验。竞争激烈的上海市场从来不缺少外来客，对比闽系的立足，北京城建的头三板斧并不激进，但要想再进一步，还要再拿出真金白银去市场搏杀。
去年5月，北京城建顺利实现入沪目标，摇中杨浦区长海社区016-02地块(长海街道337街坊)，成交价5.3亿元，成交楼面价6.23万元/平方米，溢价率10%。房地联动价10.7万元/平方米，装修标准（集采价）4000元/平方米。北京城建拿下的这块地位于杨浦中外环，周边建成和规划了多条轨道交通，配套也很成熟。整个地块体量不大，也给北京城建降低了操盘难度。这个项目的开发节奏并不快，从拿地到开盘用了接近10个月时间，这在当下的市场环境下并不常见。按照地块要求，中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%，也就是说，项目定位偏刚需。从面积段上看也的确如此。国誉府规划包括两栋6-8层的多层住宅，主要的面积集中在90平到100平，超过120平的面积段也就10多套，大面积段的140平仅有6套。但从价格看，项目最低的一套房源要758万，大部分房源价格在千万元以上，1.5的容积率对应的又是低密洋房产品，这又使得项目不像刚需产品。更有意思的是，洋房产品中又规划了一栋6层的公租房，显得有些突兀。上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《凤凰WEEKLY地产》：“从开发商本意来看，肯定更愿意做大户型，因为市中心改善的需求量还是挺多的。但地块的技术指标限定了房子各面积段的套数，而且现在很明显就是小户型跑量更快，资金回笼也会快一点。”而对于价格和面积段的错位，他分析，国誉府这种算改善，毕竟是新房，算改善了品质。“千万买市中心还是新房，其实选择并不多，要么只能买市中心的老破大。”在拍下国誉府地块之后，北京城建又和越秀联手以22.3亿元竞得杨浦区长白社区H2-17地块，楼面价7万元/平方米，溢价17.12%，这个项目便是翎翠滨江，北京城建占据51%股权。该项目拟建设5-8层多层住宅，17-18层高层住宅，以及一幢公共租赁用房，配建部分社区配套，中小套型不低于50%。该项目已经过会，均价11.57万元/平方米。相比于国誉府，翎翠滨江体量稍大，有262套房源，主力户型为约105-143平方米的3-4房，包括高层和洋房产品。不管是面积段和产品类型，二者均有相似之处。在完成国誉府的销售任务后，北京城建对这个项目的操盘或许会更有经验。
在大本营北京的激烈竞争中，2024年，北京城建仍旧以237.5亿元的销售额在北京排名第三。虽然在上海打响第一枪开拓了新战场，但实际上，除了北京，能给北京城建贡献业绩的城市太少。根据北京城建旗下上市公司城建发展半年报，2024年上半年，城建发展销售额为119.2亿元（含全资、控股、参股子公司），2023年同期为230.72亿元，这一数据几近腰斩。今年1月初，城建发展又发布了亏损公告，预计2024 年度实现归属于母公司所有者的净利润为-6.9亿元到-9.9亿元；预计2024年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为-12.4亿元到-17.9亿元。而2023年同期，这两项数据均为正，分别为5.6亿元和5.2亿元。对于亏损，城建发展总结称，公司和参股投资企业于2019年1月1日开始执行新金融工具准则，对交易性金融资产采用公允价值计量且其变动计入当期损益，报告期公司参股投资企业所持有的交易性金融资产股价下跌，导致公司投资收益呈现较大负值，影响了公司报告期经营成果。半年报显示，城建发展长期股权投资损失了3.86亿元，其中，深圳市中科招商创业投资有限公司一家的损失就达到了3.29亿元。在房地产方面，公司部分非一线城市开发项目存在可变现净值低于成本的迹象，公司初步确定上述项目可变现净值，对可变现净值低于成本的部分预计将于本业绩预告期间计提存货跌价准备。除了北京、上海，城建发展的开发区域还包括天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定等城市，而这其中很多城市的项目的盈利水平比较低。比如重庆龙樾熙城项目，在半年报期间其收入为7774万，但成本就为7422万元；成都熙城项目收入为3760万元，成本则是4144万元，处于亏损状态。2024年，北京城建拿地并不多，共计拿下了5幅地块，北京3块，上海2块。中指数据显示，2024年，北京城建拿地金额在58亿元，排名43位。一个很明显的信号是，北京城建将其战略重心放在了北京、上海，今年1月，北京新年首场土拍，北京城建就参与其中。但随着各地取消土拍限价，恢复价高者得，北京城建想再在一线城市拿地，恐怕并不容易。在1月的北京土拍中，海淀朱房0030地块共有6家房企参与竞价，包括北京城建、中海地产、建发、中国金茂、中铁置业+招商蛇口+华润置地联合体、保利发展。最终，经过247轮报价，建发以90.4亿元摘得，溢价率达25%，折合楼面价9.5万元/平方米。在上海更是高价地块频出，从2024年下半年开始，出现了4幅楼面价超过10万元/平方米的地块，10幅地块的楼面价超过8万元/平方米。从小地块试水大上海， 北京城建终于成功迈出了第一步，但要想真正实现北京上海“双城记”，前面的高山还有很多。
