底价成交与滨江补仓 华东三城土拍众生相

观点网 一天时间内，杭州、南京及苏州三座城市各上架出让多宗土地。

11月20日，南京江宁区域出让9幅地块，全部底价成交，包括7幅住宅用地、1幅老年公寓用地、1幅社区中心用地，总用地面积约36.4万平方米，总成交价47.87亿元；隔壁苏州也放出2宗宅地，均以底价成交，据悉，地块总土地出让面积8.01万平方米，总起始价约11.05亿元。

同日，杭州土地市场也进行了3宗住宅用地出让，分别位于上城区、萧山区，及钱塘区下沙单元，总用地面积约7万平方米，总起拍价39.57亿元。与南京不同，由于有奥体望阙南地块坐镇，杭州土拍热度不减十月。最终，滨江集团以39.54亿元竞得该地块，溢价率达33.85%。

底价成交下的南京苏州市场

观点新媒体注意到，南京此次土拍地块均位于江宁区，包括主城东山2宗、正方新城2宗、未来科技城1宗、将军山片区2宗低密宅地、汤山1宗低密老年公寓地块、江宁滨江1宗低密地块。

具体来看，江宁滨江G38宅地被南京滨盛置业有限公司摘得，总价3.4亿元成交，楼面地价约5491元/平方米，出让面积4.12万平方米，容积率1.5，地块挂牌起始价3.4亿元，楼面价5491元/平方米。事实上，于2023年12月，江宁滨江区域内启动了商品房房票安置，鲁能硅谷公馆、中北三盛汝悦铭著、大华锦绣前程等区内住宅项目在经过房票安置商品房工作后，去化情况较稳定，据资料显示，截至2024年7月中旬二轮房票安置选房后，上述项目开发商合计换置商品房1054套，消化约合10.8万平方米面积。

此外，中天美好集团有限公司、南京上元城市建设发展有限公司联合底价拿下东山G55地块，总价5.63亿成交，楼面地价约1.15万元/平方米。该地块位于江宁主城东山街道板块，周边公共配套较为完善，包括上元中学、文靖东路小学等教育配套。

值得注意的是，中天美好并非首次入驻江宁区域。2024年8月，中天美好还联合南京上元城市建设，以总价4.72亿元购置江宁东山G17地块，成交楼面价1.15万元/平方米。

本场土拍中，成交价最高的要属上秦淮G60宅地，该地块被南京新都市建设发展有限公司摘得，总成交11.95亿元，楼面地价约1.18元元/平方米。与江宁滨江G38宅地相似，该地块为低密度宅地，容积率1.6，地块临近南京未来科技城、秦淮生态湿地，周边包括砂之船奥特莱斯、上秦淮小学东外分校，以及目前在建的未来科技城初级中学、江宁妇幼保健院，生活配套完善。

值得注意的是，苏州此次放出的地块同为低密度宅地。地块均位于虎丘区，均以底价出让，成交总价11.05亿元，平均楼面价1.16万元/平方米。其中，太湖科学城28号地块位于苏州高新区太湖科学城惠东路南、东渚河绿化地西，出让面积4.05万平方米，建筑面积4.14万平方米，容积率1.02，成交总价5.17亿元，成交楼面价1.25万元/平方米，由江苏兴宸房地产开发有限公司，苏州科技城城乡一体化发展有限公司联合底价竞得。

浒关29号地块位于苏州中环北线西、中虹路北，总用地面积3.95万平方米，容积率1.35，30%。观点新媒体获悉，该地块于今年进行过规划调整，由原工业用地调整为二类居住宅地及商业办公混合用地及生产研发用地。周边在售新盘房源较多，包括仁恒澜庭叙、苏高新山语澜院等项目。

滨江大本营补仓进行时

杭州拍地则是另外一番景象。

最受关注的地块钱塘区下沙单元QT010110-16地块，成交溢价率就达到64，55%。该地块用地面积1.38万平方米，规划建筑面积1.79万平方米，容积率1.3，起始价2.71亿元，起拍楼面价1.51万元/平方米。经过35轮竞价，地块由自然人洪礼昌以总价4.46亿元拿下，成交楼面价2.48万元/平方米。

观点新媒体查阅资料得知，洪礼昌为浙江龙德环保热电有限公司的董事，该公司总部位于杭州。事实上，自然人摘地在当前土拍市场上相对少见，据业内人士表示，以自然人的名义拿地，有助于减少开发公司注册成本，以及增加拿地灵活性。

据悉，该地块周边的金沙湖北翼驭远久映颂月府地块，由杭州本土房企驭远以3.7亿元拿下，楼面价达到3.17万元/平方米，项目主推8幢联排产品，于2024年10月开盘。

上城区石桥单元XC0805-R21-06地块没有掀起大水花，用地面积2.58万平方米，规划建筑面积5.43万平方米，容积率2.10，起始价7.32亿元，起拍楼面价1.34万元/平方米。最终，经过2轮竞价，兴耀房产以总价7.37亿元竞得该地块，溢价率仅0.68%。

与上述地块相反，萧山区奥体博览中心单元BJ1706-10地块引来10家以上房企竞夺，包括滨江、绿城、大家、兴、保利、中海、招商、华润等，起始价就达到29.54亿元，经过49轮竞价，地块最终由滨江集团以总价39.54亿元竞得，成交楼面价4.82万元/平方米，溢价率33.85%。

高昂的楼面价，助力地块成为钱塘江南岸的新地王，蔗农用地面积3.04平方米，规容积率2.70的低密度宅地，临近文渊实验初级中学、奥体印象城等教育商业配套，周边红盘围绕，包括揽奥望座和兴耀望阙。

其中，同样为滨江旗下的揽奥望座项目于2022年12月开盘，彼时放出的92套房中，约有2000组提交报名，共1267人入围，中签率约7.26%，触发限售五年。

兴耀望阙项目于2023年进行三次开盘，均触发社保排序和5年限售，整体中签率分别6.84%、6.13%、5.47%。观点新媒体注意到，兴耀·望阙开发公司股东，即杭州癸祥企业管理咨询有限公司此前曾进行股权变更，杭州金秋置业由原先占股17.2%降低为12.2%，同时新增一位股东-也是滨江集团。

揽奥望座、兴耀望阙，再加上今天摘得的萧山区奥体博览中心单元BJ1706-10地块，滨江已在不知不觉间完成扩充奥体板块的土储，伴随当下杭州放开新房限价，该板块内的楼面价格上限或许会呈正向波动。