蒙娜丽莎的“工抵房”困境

作者 | 傅林林

卖瓷砖的蒙娜丽莎，现在还要忙着卖房。

蒙娜丽莎近期在公告中披露，截止到2024年8月12日，与房地产公司签订的以房抵债金额，已高达13.25亿元，支付房地产预付款1.05亿元，其中已网签合同金额5.89亿元。

蒙娜丽莎总部工作人员向《凤凰WEEKLY地产》表示，针对以房抵债的房产处理：“已有专门的部门在处理这件事。”

然而对于这笔款项的最终收益，蒙娜丽莎也需要做好心理准备。

有业内人士表示，按照目前房产销售的市场行情，拿着抵债房的供应商，能够变现的实际价值，也只有房产价值的7折水平。

可能“缩水”的13亿

以房抵债的房子，俗称“工抵房”。过去几年伴随房地产行情的下行，不少房企的供应商企业，或多或少都拿到一些“工抵房”。

不过，超过13亿元的“工抵房”规模，在家居行业也不多见。

“就我了解的情况，做大宗工程占比较高的陶瓷企业，普遍都有‘工抵房’。但像13亿的’工抵房’规模，在行业内肯定偏高。”中国家居/设计产业战略专家王建国坦言，一般家居行业上市公司市值不过几十亿，上百亿市值都非常少，13亿不是个小比例。

一组可以参照的数据是，截至今年11月11日，蒙娜丽莎的总市值约为37亿元，截至三季度末，公司营收为35.72亿元。

蒙娜丽莎并未在公告中明确透露“工抵房”所来自的房企，但从早前的披露信息来看，碧桂园、恒大、万科等头部房企曾位列其前五大客户行列。公司董秘张旗康2020年在投资者会议上也明确表示过，碧桂园是其合作的五大客户之一。

另外，从蒙娜丽莎近期的仲裁、诉讼中，也可窥见一斑。

仅2023年8月10日至2024年8月12日的仲裁、诉讼中，就涉及到金科地产、融创、世茂、海伦堡、中建等知名房企。

其中，和金科地产的合同纠纷比例明显较高，涉及重庆、汕头等多个城市。粗略计算，所涉及的合同纠纷金额超过1.26亿元。

蒙娜丽莎手持的“工抵房”规模近年来有增无减。2022年年报显示，到当年末，当时以房抵债的金额为7.65亿元。仅仅过了1年多的时间，“工抵房”体量就增加了5.6亿元。如果按照这一趋势，未来蒙娜丽莎手上的“工抵房”量，还有增加的可能性。

在目前的市场环境下，“工抵房”的变现可能充满未知数。房产进入市场的折扣率、销售时间周期等因素，都使得实际抵债有“缩水”的风险。

“根据中指院公布的数据，’工抵房’价格大概是市场价的7成左右。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言，目前市场上“工抵房”普遍存在，市场竞争较为激烈。

由于“工抵房”的抵债属性，过去供应商企业比房企更愿意给出较低折扣，便于房屋出手加快资金回笼。然而随着房地产市场持续下行，开发商也“扛不住”了。

《凤凰WEEKLY地产》近期了解到，部分地区甚至出现开发商的折扣比“工抵房”折扣更低的情况，这对供应商企业而言，无疑又提高了回款难度。

“同意签以房抵债的协议，对于供应商企业仍是止损行为，尤其是上市公司肯定经过了内部论证。虽然可能会有损失，但有可能规避了更大的风险。”王建国认为，即便“工抵房”难卖、要打折，甚至还有坏账风险，“但如果不去坏这个‘小账’，可能还有更坏的‘大账’在身后。”

工程拖累，行业下滑

蒙娜丽莎如今高额的“工抵房”体量，正是前几年房地产高速发展时期，对大客户高度依赖的结果。

公司年报显示，直到2023年末，当年前五名客户合计销售金额为13.32亿元，占年度销售总额比例22.49%。当年59.21亿元的营收金额中，来自战略工程渠道的营收金额约为20.94亿元，占营收比重的35.37%。

这一高比例，还是在蒙娜丽莎持续压缩战略工程比例后的结果。实际上，在2021年之前，战略工程渠道在蒙娜丽莎的营收占比中曾一度呈现持续攀升的走势，其中2021年公司的战略工程渠道营收达到34.16亿元，在总营收中的占比攀升至48.9%，和主要面向零售的经销商渠道比例几乎旗鼓相当，当年公司总营收也达到69.86亿元的高峰。

然而成也萧何，败也萧何。随着上游行业下滑，蒙娜丽莎的业绩表现也在此之后便持续败走。

年报显示，公司2023年总营收已降至59.21亿元。2024年三季度报告显示，今年1-9月，公司合并营收为35.72亿元，同比下降 21.41%。

从业务渠道来看，工程战略业务收入仅为8.7亿元，同比下降47.13%，而公司经销业务收入则是27.02亿元，同比降幅6.79%，可见工程战略业务大幅收缩给总营收“拖了后腿”。

但从公司以房抵债的结果来看，收缩和房企间的工程渠道合作，已是公司战略的必然走向。

在今年4月的投资者会上，蒙娜丽莎董事、总裁萧礼标就表示，在房地产爆雷后，公司对销售模式做出调整，提高经销渠道收入占比，降低工程渠道占比。对于仍在合作的房企也进行了调整，目前和保利、招商等房企还有合作。

在10月的投资者会上，管理层再度强调，陶瓷行业已经告别增量时代，进入存量甚至缩量的竞争时代。

尽管如此，经销渠道同样也不好做。管理层表示，今年1-9月行业整体开窑率较低，今年公司经销商开拓情况和专卖店新增情况不如往年， 经销网络开拓难度非常大。

事实上，作为产能较为过剩的行业之一，陶瓷行业整体面临增长困境。

海关总署11月7日的数据显示，今年前10个月，在家居建材行业出口额仍在增长的情况下，陶瓷产品出口额同比下降了14.3%。同时，从今年4月开始，陶瓷产品累计出口额均为负增长，至今已连续7个月下滑，并且下滑幅度逐渐扩大。

国内上市陶企今年1-9月的整体营收、利润均表现不佳，包括蒙娜丽莎、东鹏控股、箭牌家居、惠达卫浴等7家陶瓷上市企业的总营收约为247.59亿元。而上年同期，上述陶企的营收总额约为296.25亿元，今年同比降幅达到16.4%。

“不难看出，零售占比较高、面向大众消费的供款供货的陶瓷企业，出现以房抵债的情况会少很多，企业也会相对从容。”王建国认为，在当前的形势下，降低对房企为主的大宗工程依赖，控制好财务风险，是建材企业更需要关注的问题。