万华地产外拓艰难，汪俊刚被“困”在麓湖

文/乐居财经 严明会

汪俊刚将麓湖项目打造成了万华、甚至是成都的一张名片。在早些年，麓湖生态城与杭州万科良渚文化村、秦皇岛阿那亚、广州中国美林湖并称中国四大神盘。

今年3月，成都房开协在麓湖举行主题交流活动，万华地产董事长汪俊刚带领一众地产高管参观了几个代表项目，全程亲自接待讲解。

4000万级的鲲鹏阁是参观重点之一。去年11月，鲲鹏阁开盘即售罄，这是一个位于麓湖湖心岛上的项目，最大户型560平，小的也超过200平，均价超8万，总共144套，从取证到售罄只用了八天。

这只是麓湖众多的项目之一。整体规划面积约8300亩的超级大盘，麓湖囊括了住宅、商业、公园等各种不同业态，至今已开发15年。2018年前后，新鸿基郭炳联、万达王健林都曾前去考察取经。

麓湖矗立着众多异形非标建筑，注重设计感。麓湖很善于讲故事，营销团队总是强调各种创意来自世界闻名的外国设计师。

这里非常受高净值客户的喜欢，多个新盘开盘即售罄。但因商业配套不完善等问题，入住率并不高。

这些年，麓湖几乎每年都会推出新的高层或者别墅组团。

2023年，麓湖推出了住宅4395套房源。据研究机构数据，2023年麓湖销售额达148.2亿元，并以32165元/平方米的销售均价，成为成都中心城区板块成交均价最高的楼盘之一。

体量大、地处远郊，麓湖项目需要更大成本的公共设施建设和更长时间的市场推广，很考验开发商的资金实力。

在麓湖身后，白酒的魅影在闪动。

“神盘”背后

2008年，汪俊刚拿下了麓山对面的麓湖项目。2011年，麓湖推出首个住宅产品——独栋别墅蓝花屿，开盘即售罄。

但在2012年，麓湖接连遭遇重大危机，在之后长达3年的时间里，麓湖的天府大道改线、资金问题、舆论问题、工程问题、规划问题等几乎集中爆发。

2012年底，万华账上只剩1亿左右的资金，仅供维持3-4个月的开支。2013年4月，麓湖推出第一个高层产品澜语溪岸，以7000多的成本价入市，将超过10%的优惠给予一次性付款客户，借此快速回笼了一波资金，度过了危机。

从2016年开始，麓湖大规模推售高层组团。截至目前已经开出了27个高层组团，包括澜语溪岸、云树、麒麟荟、琉璃溪岸、琥珀瀛洲等，超1.8万套住宅入市销售，累计销售产值超过500亿元。

尽管已经开发了十余年，但麓湖生态城目前仅开发了整体规划的一半左右，还有大量的土地等待开发。但由于高层房源交付周期长、商业分布区域不均衡，导致整体入住率不高，成为项目的痛点之一。这与开盘时的热销形成了鲜明对比。

2023年5月，麓湖业主、知名作家李亚玲公开表示，2013年买的房子，2016年底交房。装修之后2018年入住。到现在还没有菜市场，也没有开通公交车，除了一个红旗小超市，没有别的生活配套。只能靠物业提供买菜班车。物业服务随着入住率提高，人一多，各种服务马上打折缩水。

这样的超级大盘，要求物业必须维持超高水准的运营能力。

2022年11月，麓湖与伊藤洋华堂共同官宣在W2地块打造全新商业“隐溪川”，除约5万平方米的伊藤洋华堂天府店外，还有近6万平方米的自持水街商业，总面积将达11万平方米。

根据规划，麓湖的建筑面积达700万平方米，其中住宅建筑面积550万平方米，商业建筑面积150万平方米，整个项目预计将达到24万的总入住人口规模。

如此大规模的商业体量，对万华的商业运营是个挑战。

万华有过商业地产的经验。其在2000年开发占地4300多亩的麓山国际社区时，打造了集中式商业配套麓山小镇，总体量约14万平方米。公开信息显示，麓山小镇2012年正式开街时，商铺使用率尚未突破50%，直到近几年才陆续改善。

难以复制的“麓湖”

麓湖的开发商是成都万华新城发展股份有限公司（简称“万华新城”），成立于2007-07-27，注册资本33530万元，法定代表人、董事长、实控人均为汪俊刚。

该公司由成都万华投资集团有限公司（简称“成都万华投资”）、海南万华投资有限公司分别持股85%、15%。海南万华投资有限公司由成都万华投资持股100%。万华系地产企业主要以成都万华投资为主。

1995年8月，成都万华投资成立，公开资料未有初始股东信息。天眼查显示，2008年3月，汪俊刚成为实控人，持股比例为61%，汪俊刚之妻黄琼林持股36%。2011年3月，黄琼林从万华投资的股东行列退出。

2010年5月，中铁信托曾入局，之后于2013年7月退出，同时，郎酒集团成为成都万华投资的新股东。2016年12月，郎酒集团退出万华投资股东行列，此后一直由汪俊刚持股97%。

目前，成都万华投资仅有汪俊刚与罗立平两名股东，二人分别持股97%、3%。罗立平在成都万华投资担任董事兼总经理。

成都万华投资对外投资了19家公司，其中有9家属于房地产业，1家属于建筑业，其余为租赁和商务服务业、金融业等，董事长和实控人多为汪俊刚。

2022年3月，两位自然人因商品房预售合同纠纷将成都万华投资和成都万华新城告上法庭。2023年8月，被告两家公司成为被执行人，执行标的368.06万元。

万华的主要阵地是成渝，成都尤甚，麓湖项目为万华带来了持续稳定的现金流。之后，万华陆续落子重庆、海口、武汉等城市。

2017年8月，万华联合两江置业拿下重庆两江新区345亩地块，这也是万华首次走出成都开发项目。

2019年下半年，万华开始加仓海南。

当年8月份，成都万华投资斥资1.59亿元抢得三亚总部经济区的1宗占地约12亩的零售商业用地，单价约1333万元/亩，溢价率10.24%。3个月后，成都万华投资斥资近22.2亿元拿下海口江东新区国际社区318.6亩住宅用地，几天后又斥资10.6亿元又拿下三亚总部经济区96亩用地。

2022年12月，万华首次进入武汉，以33.2亿元摘得长江新区P（2022）144地块，建筑面积474500平方米，成交楼面价6997元/平方米。2023年10月，武汉市麓华房地产开发有限公司以4604万元竞得武汉长江新区一处商服地块。

在首入城市中，万华的项目总是离不开“麓系基因”，项目靠水，且名称中都带有“麓”字。

重庆麓悦江城，拥有“江山河岛”四重稀缺资源，面朝嘉陵江沿线，拥有约1.8公里的亲江带；海南江东麓岛以“漂浮的绿洲”为理念设计建造，环水规划与建筑布局有机统一；武汉麓洲国际则被打造成了滨水生态城，项目包括生态住宅、滨水商业、滨水运动公园、时尚水镇等。

但这些异地的扩张，显然难以再次复制成都麓湖生态城的成功。

郎酒身影

汪俊刚的另一重身份，是与郎酒集团董事长汪俊林的亲兄弟关系，二人早年就在成渝两地的地产行业里摸爬滚打。

学医出身的汪俊林在毕业后进入医药领域工作，上任泸州国营制药厂厂长后，仅任职一年便将濒临倒闭的泸州制药厂扭亏为盈，实现销售额增加4-5倍，之后汪俊林将泸州国营制药厂改制为如今的宝光集团。2002年，郎酒集团因经营不善开启改制重组，汪俊林再次出手，将之收入麾下，改制为民营企业。

接手郎酒之后，汪俊林便开始铺排地产业务。2003年，汪氏兄弟名下万华房地产公司，先是在双流县万安镇麓山片区拿地4300亩，用于开发高端别墅区，是汪氏兄弟名下万华系最早的项目之一。

当时拿地成本为25万元每亩，2009年，建成别墅以15000元均价、总成交额27亿元居全国别墅成交额第一。

多年来，兄弟俩在白酒、地产之间辗转腾挪，双方控股的公司也交叉持股。

目前，汪俊刚仍持有郎酒集团控股子公司——四川郎酒股份有限公司5%的股权，为第四大股东。

2007年，郎酒股份成立时除了郎酒集团、宝光集团两家股东之外，还有成都万华投资持股5%。2016年，成都万华投资将其持有的2500万股以2500万元转让给汪俊刚，自此退出郎酒体系。

但万华系与郎酒股份仍有业务往来。据郎酒股份招股书，2018年、2019年，郎酒股份向万华新城销售成品酒分别为632.65万元、4095.51万元。

除了销售成品酒，在采购方面，2019年万华新城为郎酒股份提供“餐饮住宿及会议费”以及其他费用合计865.43万元，2018年为584.03元。而会议费通常容易出现问题。有业内人士透露，会议费“可操作空间”很大，会成为部分公司的灰色地带，“水很深”。

汪俊林的生意不止白酒，他名下还有一家房地产公司——泸州宝光房地产开发有限公司（简称“宝光房地产”），这家房地产公司开发过宝光·天竺苑小区，宝光滨江花园等楼盘。

宝光房地产由泸州宝光集团有限公司（简称“宝光集团”）和汪俊林分别持股98.57%、1.43%，宝光集团由汪俊林和其妻子张燕分别持股99%、1%。汪俊林为实际控制人，持股比例99.01%。

2019年，郎酒启动上市计划，次年5月递交招股书，但后续因保荐机构（广发证券）违规行为被证监会处罚，郎酒上市计划受阻。2021年5月28日，郎酒再次递表，证监会以万字长文发问了53个问题，包括改制是否合法、是否造成国有资产流失、经营管理是否规范、商标归属争议等。2022年4月底，郎酒股份主动撤回上市申请。

汪俊林的白酒生意依旧做得风生水起。在2023《胡润百富榜》上，汪俊林以710亿财富位居酒类第一，成为“白酒首富”。