蓝绿双城IPO最新进展，曹舟南把“代建”概念换到了“共建”

7月初，曹舟南在朋友圈发布了一张图，图中配文“蓝绿双城荣膺2024上半年共建/代建销售金额TOP2”。

“共建/代建”的字样看起来有些怪异，因为各机构出的榜单，只涉及过代建。

上述配文的出处是某机构发布的《2024年1-6月中国房地产代建企业代建销售规模排行榜》，蓝绿双城上半年实现107.1亿元的销售金额。

2018年二次创业以来，曹舟南一直强调蓝绿双城做的是“共建”，而非代建。与传统代建商的乙方角色不同，共建各方风险共担、利益共享。

所以，当榜单列入蓝绿双城，曹舟南特别加注了“共建”二字。

曹舟南的蓝绿双城是要奔着上市去的。

2019年1月的媒体交流会上，曹舟南曾表示力争在四年内达到轻资产、高质量上市的目标。2021年10月底的股东大会上，曹舟南又表示，上市计划正在紧锣密鼓的推进。这两年来，关于蓝绿双城上市的声音一直未中断。

尽管，曹舟南已经比较少在公开场合露面。今年6月中旬，在蓝绿双城的项目经营复盘会上，作为董事长的曹舟南强调：用“新模式”共建“好房子”的战略契机已经成熟。

规模诉求

在公司治理上，曹舟南推行“合伙人模式”，并实行首席负责的管理制度，吸引了行业绿城、蓝城、华润、融创等大量人才加入。

创立两年后，蓝绿双城已在40余城市落地项目超过60个、产业基地3个，规划总建筑面积超过1300万平方米，预估可售货值超过1500亿。

2022年，蓝绿双城频繁出现在大众视野，纾困停工或烂尾等变量项目成为蓝绿双城的发展路径之一。

去年10月，花样年与蓝绿双城订立框架合作协议，后者将深度参与花样年业务开发以推动其境内资产重组，包括协助制定境内物业项目重组计划，与境内债权人进行沟通、协调及磋商，以及制定加快出售物业及其他资产的计划。

截至2023年年底，蓝绿双城累计签约项目超过170个，总建筑面积超过5000万㎡，进驻城市超100个，年销售额超200亿元。

增量市场方面，蓝绿双城在土拍市场多次出手。

2023年10月，蓝绿双城以73026万元、溢价4.88%竞得温州市苍南县30-2号地块项目。今年的5月，该项目已推售，数据显示开盘去化近9成。

这是蓝绿双城自2020年1月、9月在杭州竞得并成功运作春和云境、溪悦云和项目之后，再次投资拿地。

目前，蓝绿双城所属公司83家，其中39家属于房地产业，14家属于科学研究和技术服务业，13家属于租赁和商务服务业，6家属于建筑业。曹舟南100%控股的公司，只有杭州澄讯科技控股有限公司一家。

密集的股权出质

快速发展，还要出资参与项目共建，蓝绿双城的钱从哪里来？

曹舟南说，尝试了多种可能性。

成立之初，蓝绿双城最初资本金5亿，但有很多的金融机构愿意以基金的方式，还有社会上一些投资人也在洽谈，到位资金有几十亿，足以支持现在发展。

在后续发展过程中，曹舟南相继为蓝绿双城引入了战略投资者---光大信托和五矿信托。

同时，蓝绿双城多次将旗下项目公司的股权出质，质权人主要为五矿国际信托和温州银行。

2019年7月29日，蓝绿双城进行第一次股权出质，将杭州泽诚置业发展有限公司1000万股权数额出质于温州银行股份有限公司杭州分行。

截至目前，蓝绿双城共存6笔股权出质。在蓝绿双城规模快速扩大的2020年和2021年，项目公司股权出质尤为频繁。这跟杭州、宁波、版纳的几个小股投资项目有关。

2020年7月，蓝绿双城为追讨一笔500万元的借款将成都瀚源房地产开发有限责任公司（瀚源房地产）、都江堰青城湖旅游发展有限责任公司（青城湖旅游）及朱志强三方告上了法庭。

资料显示，被告方瀚源房地产为青城湖旅游全资子公司，青城湖旅游则为香港绿城集团有限公司（香港绿城）全资子公司，二者均为香港绿城旗下全资控股公司。后经求证，香港绿城集团有限公司（香港绿城），与香港上市的绿城中国控股有限公司（HK.3900）并无股权关系。

2020年10月21日，蓝绿双城与光大信托共同成立海南省三亚蓝绿光信信息咨询有限公司（简称蓝绿光信），注册资本5000万元，法人为顾建明。其中，蓝绿双城持股60%，光大信托持股40%。

2022年和2023年，蓝绿光信因未依照《企业信息公示暂行条例》第八条规定的期限公示年度报告，被三亚市市场监督管理局列入经营异常名单。2024年6月蓝绿光信已进入注销程序。

之后在2023年4月10日，蓝绿双城与五矿信托合作成立杭州蓝绿恒睿建设管理有限公司（蓝绿恒睿），二者分别占股70%、30%，至今已承接多个变量共建项目。

上迁的战投

蓝绿双城的轻资产主体是蓝绿双城科技集团有限公司，这是曹舟南开展轻资产业务的主要平台。与蓝绿双城科技集团有限公司平行的还有浙江蓝绿共建实业发展有限公司，主要从事重资产业务。

而在蓝绿双城科技集团有限公司、浙江蓝绿共建实业发展有限公司之上的是蓝绿双城控股有限公司，是由之前的杭州绿芯企业管理有限公司（简称杭州绿芯）更名而来，以此形成蓝绿双城控股有限公司旗下“轻重结合”（轻资产操盘与重资产投资相结合）的新发展架构。

为了引进合伙人和资金方的进入，他多次让渡股权。

2019年7月-2020年6月这一年间，蓝绿双城股权多次变动。

蓝绿双城在2018年11月初创时，曹舟南持有公司90%股权，是绝对控股，注册资本为5亿元，有两家股东：一是杭州绿芯企业管理有限公司（简称杭州绿芯），二是杭州绿如蓝企业管理有限公司（简称杭州绿如蓝）。

杭州绿芯成立于2018年7月30日，注册资金100万，法人是曹舟南，该股东出资4.5亿元持股90%；杭州绿如蓝出资0.5亿元持股10%，其两大股东马佩儒、俞飞武分别持股51%、49%。

2019年7月，曹舟南为蓝绿双城一次性引入了6家战投公司。创始股东杭州绿如蓝切换为杭州绿合股权投资合伙企业（简称杭州绿合），进而引入杭州双鹏实业有限公司（简称杭州双鹏）、舟山众志信息咨询合伙企业（简称舟山众志）、浙江加利利电子科技集团有限公司（简称浙江加利利）、宁波梅山保税港区赫晟投资管理合伙企业（简称赫晟投资）和华梦馨。

杭州绿合是一家合伙人公司，共有21位股东，包括冯鑫强、俞飞武等，是最早追随曹舟南的创始团队。

变更后，杭州绿芯持股从90%缩减至42.6%，但仍为公司第一大股东。杭州绿合、杭州双鹏和舟山众志三家公司持股比例超过10％，分别占19.4%、16%和11%。曹舟南持股42.6%，为公司实控人及最终受益人。

2020年3月，曹舟南又追回了一部分股份。杭州绿合的持股比例由32.83%降至27.12%，曹舟南100%控股的杭州绿芯持股由35.5%上升至41.21%。

2020年6月，蓝绿双城的新增一家股东，中光财金兴陇（兰考）股权投资基金合伙企业（有限合伙）（简称中光财金），持股比例4.76%。中光财金的实控人为光大信托。

2020年11月，蓝绿双城的战投股东上迁到蓝绿双城控股有限公司。杭州双鹏、舟山众志、中光财金、浙江加利利、赫晟投资、自然人华梦馨6家战投及杭州绿合均对应为蓝绿双城控股有限公司的股东。实控人曹舟南的持股比例为41.3675%。

随后，随着业务发展，蓝绿双城科技集团有限公司（轻资产板块）的法人从曹舟南变为余海涛。2023年3月，又变更为姚光叶。目前蓝绿双城已经在“城市共建”“变量共建”“资本共建”等领域开拓市场。