瑞安房地产面临债务考验：美元债价格波动，紧急出售资产求生存？

一向以稳健著称的港资房企瑞安房地产，经营状况也开始有了压力。

近日，中房报报道称，瑞安房地产近期在与摩根大通和瑞银讨论美元债管理的相关事宜，目前瑞安房地产存续的三只美元债规模总计13.89亿美元，这三只美元债近期异动明显。

其中，将于2024年8月24日到期的SHUION 6.15 08/24/24自4月中旬开始出现价格下跌，最高跌幅曾达到2.108%，另外两只债券，亦有不同程度的下跌，这引发市场对瑞安房地产经营状况的担忧。

受到房地产市场供求关系变化影响，该公司业绩下滑，负债率上升。财务数据显示，截至2023年12月31日，瑞安房地产的净资产负债率约为52%，同比增加了7个百分点。2023年，公司录得收入约97.52亿元人民币，同比下降37%，年度溢利为13.97亿元，同比下降5%。

在2023年度业绩会上，罗康瑞说，宏观大环境不容乐观，预计房地产市场调整还需要2～3年时间，融资市场也会继续疲弱一段时间。

转让鸿寿坊股权、出售蟠龙天地酒店物业

面对当前局面，今年以来，瑞安房地产开始有所行动。

罗康瑞曾在2023年业绩会上还表示，中国房地产市场的持续调整对业内的所有企业都带来重大挑战，未来瑞安将以更为审慎的态度选择投资机会。瑞安房地产财务总裁及投资总裁孙希灏也表示，短期内瑞安不会有很多很大的支出或者是新投资。

而另一方面，该公司开始出售部分资产，同时，积极与金融机构讨论美元债管理的相关事宜。

3月份，瑞安房地产发布公告称，其将位于上海蟠龙天地项目中的酒店物业以1.05亿元售予上海青浦徐泾。值得注意的是，这笔交易预计亏损约240万元。买卖双方签订了售后租回协议，约定上海青浦徐泾将上述物业在未来14年间出租给瑞安房地产，总租金约7700万元。

2023年底，瑞安房地产还将上海鸿寿坊项目65%的股权以12.06亿元售予大家保险旗下鸿瑞寿远合伙。不过当时这笔交易设置了股权回购条款，年利率为8%，相当于一笔用股权做质押的融资，以换取现金流。

瑞安房地产称，出售有利于提高资产周转率及资金效率，符合轻资产策略，旨在改善公司的资金循环。

这是时隔6年后，瑞安房地产再度对外出售项目。

以开发豪宅、风格稳健著称的瑞安房地产甚至不惜亏本都要出售项目，主要原因或许是其为应对现金流风险。

数据显示2023年瑞安房地产的合约物业销售额为113.96亿元，同比大幅度减少58%。而目前，瑞安房地产在手的可售货值，据其在业绩会上披露，截至2023年底瑞安与合营公司拥有的住宅可售货值总额为669亿元，其中瑞安的权益货值为352亿元。

并且，在销售同比大幅度下滑的市场环境下，货值的变现难度、资金回笼难度恐怕更加艰难。

至于出租业务，瑞安的租金及相关收入在2023年增长至32.43亿元，同比上升16%，但瑞安的投入也较大，特别是办公楼物业出租率低，据瑞安房地产透露：“集团在过去两年有三项新办公楼物业落成，故截至报告期末，办公楼物业组合的整体出租率为66%。”

短期或存债务压力，现金流趋紧

瑞安房地产的现金流情况，这也是最值得关注的。截止到2023年底，瑞安房地产的总资产下滑了4%，现金及银行存款下降了33%，约89.17亿元。更为严峻的是，瑞安房地产的年报数据披露，其在手的现金及银行存款，有31.72亿抵押给了银行，仅能用于指定项目的受限制存款20.33亿元，因此，截止到去年底瑞安房地产不受限的现金及银行存款仅有约37亿元。

然而，其一年内到期的银行及其他借贷有84.1亿元，一年内到期的优先票据有35.6亿元。到去年年底，瑞安房地产的不受限现金短债比约0.3。

值得注意的是，截止到去年底，瑞安房地产已经抵押了约合423.04亿元的包含投资物业、物业及设备、使用权资产、发展中待售物业、应收账款、银行存款、待售资产、附属公司股权等在内的各类资产，以取得162.14亿元的借贷。

“过去一两年，瑞安一直都有多元化不同的渠道去寻找一些新的融资资源，包括去年做的CMBS，以及出售一些非核心资产等，也在看一些新的计划去拓宽集团的融资渠道来提高流动性。”孙希灏说。

据中房报，从消息层面来看，瑞安房地产或处于逾期与未逾期的边缘，短期流动性已显现压力。由此，公司寄希望于销售回款。

2024年瑞安会迎来更多项目推售，年内可供销售和预售的住宅建筑总面积约为25.28万平方米，共涵盖8个项目。包括上海部分高端住宅项目，翠湖天地6期和翠湖滨江

两个高端住宅项目分别将于今年第四季度和今年下半年开启预售，其中翠湖天地六期在2024年可供预售的面积达到了56600平方米，推出超高层住宅，推售建面约435-1399㎡奢阔大平层，推售房源约144席，总价约7000多万起，网传8月开放售楼处，9月开启认购。

翠湖滨江预计2024年二季度入市，推售建面约160-410㎡联排/合院别墅，联动价21万/㎡。根据项目规划，拟建28栋3F的联排合院，总价4000万元起。

“相信这两个项目可为集团提供更多的销售资源，以及带来持续的销售收入。”王颖在3月瑞安房地产业绩会上说。

今年上半年的上海楼市，豪宅遍地开花，各个项目皆获得大卖，如今上海又掀起了总价更高的风貌别墅热潮。或许这也是瑞安对这两个项目抱有乐观期待的原因。

据中房报报道，公司管理层王颖曾在内部表达过，翠湖滨江项目的销售预期或许不太乐观，除非上海市放开限购。

此外，从位置上看，翠湖滨江项目位于杨浦平凉街道板块，与黄圃、静安的其他别墅项目相比，位置不占优势。从入市时间上看，对比中海及其他高端项目，相对较晚。

8月24日，瑞安房地产即将迎来5亿美元的优先票据到期，瑞安房地产能安然度过？是展期还是按时还款，我们将持续关注！