来源:证券之星地产
2024-07-15 16:51:34
一向以稳健著称的港资房企瑞安房地产,经营状况也开始有了压力。
近日,中房报报道称,瑞安房地产近期在与摩根大通和瑞银讨论美元债管理的相关事宜,目前瑞安房地产存续的三只美元债规模总计13.89亿美元,这三只美元债近期异动明显。
其中,将于2024年8月24日到期的SHUION 6.15 08/24/24自4月中旬开始出现价格下跌,最高跌幅曾达到2.108%,另外两只债券,亦有不同程度的下跌,这引发市场对瑞安房地产经营状况的担忧。
受到房地产市场供求关系变化影响,该公司业绩下滑,负债率上升。财务数据显示,截至2023年12月31日,瑞安房地产的净资产负债率约为52%,同比增加了7个百分点。2023年,公司录得收入约97.52亿元人民币,同比下降37%,年度溢利为13.97亿元,同比下降5%。
在2023年度业绩会上,罗康瑞说,宏观大环境不容乐观,预计房地产市场调整还需要2~3年时间,融资市场也会继续疲弱一段时间。
转让鸿寿坊股权、出售蟠龙天地酒店物业
面对当前局面,今年以来,瑞安房地产开始有所行动。
罗康瑞曾在2023年业绩会上还表示,中国房地产市场的持续调整对业内的所有企业都带来重大挑战,未来瑞安将以更为审慎的态度选择投资机会。瑞安房地产财务总裁及投资总裁孙希灏也表示,短期内瑞安不会有很多很大的支出或者是新投资。
而另一方面,该公司开始出售部分资产,同时,积极与金融机构讨论美元债管理的相关事宜。
3月份,瑞安房地产发布公告称,其将位于上海蟠龙天地项目中的酒店物业以1.05亿元售予上海青浦徐泾。值得注意的是,这笔交易预计亏损约240万元。买卖双方签订了售后租回协议,约定上海青浦徐泾将上述物业在未来14年间出租给瑞安房地产,总租金约7700万元。
2023年底,瑞安房地产还将上海鸿寿坊项目65%的股权以12.06亿元售予大家保险旗下鸿瑞寿远合伙。不过当时这笔交易设置了股权回购条款,年利率为8%,相当于一笔用股权做质押的融资,以换取现金流。
瑞安房地产称,出售有利于提高资产周转率及资金效率,符合轻资产策略,旨在改善公司的资金循环。
这是时隔6年后,瑞安房地产再度对外出售项目。
以开发豪宅、风格稳健著称的瑞安房地产甚至不惜亏本都要出售项目,主要原因或许是其为应对现金流风险。
数据显示2023年瑞安房地产的合约物业销售额为113.96亿元,同比大幅度减少58%。而目前,瑞安房地产在手的可售货值,据其在业绩会上披露,截至2023年底瑞安与合营公司拥有的住宅可售货值总额为669亿元,其中瑞安的权益货值为352亿元。
并且,在销售同比大幅度下滑的市场环境下,货值的变现难度、资金回笼难度恐怕更加艰难。
至于出租业务,瑞安的租金及相关收入在2023年增长至32.43亿元,同比上升16%,但瑞安的投入也较大,特别是办公楼物业出租率低,据瑞安房地产透露:“集团在过去两年有三项新办公楼物业落成,故截至报告期末,办公楼物业组合的整体出租率为66%。”
短期或存债务压力,现金流趋紧
瑞安房地产的现金流情况,这也是最值得关注的。截止到2023年底,瑞安房地产的总资产下滑了4%,现金及银行存款下降了33%,约89.17亿元。更为严峻的是,瑞安房地产的年报数据披露,其在手的现金及银行存款,有31.72亿抵押给了银行,仅能用于指定项目的受限制存款20.33亿元,因此,截止到去年底瑞安房地产不受限的现金及银行存款仅有约37亿元。
然而,其一年内到期的银行及其他借贷有84.1亿元,一年内到期的优先票据有35.6亿元。到去年年底,瑞安房地产的不受限现金短债比约0.3。
值得注意的是,截止到去年底,瑞安房地产已经抵押了约合423.04亿元的包含投资物业、物业及设备、使用权资产、发展中待售物业、应收账款、银行存款、待售资产、附属公司股权等在内的各类资产,以取得162.14亿元的借贷。
“过去一两年,瑞安一直都有多元化不同的渠道去寻找一些新的融资资源,包括去年做的CMBS,以及出售一些非核心资产等,也在看一些新的计划去拓宽集团的融资渠道来提高流动性。”孙希灏说。
据中房报,从消息层面来看,瑞安房地产或处于逾期与未逾期的边缘,短期流动性已显现压力。由此,公司寄希望于销售回款。
2024年瑞安会迎来更多项目推售,年内可供销售和预售的住宅建筑总面积约为25.28万平方米,共涵盖8个项目。包括上海部分高端住宅项目,翠湖天地6期和翠湖滨江
两个高端住宅项目分别将于今年第四季度和今年下半年开启预售,其中翠湖天地六期在2024年可供预售的面积达到了56600平方米,推出超高层住宅,推售建面约435-1399㎡奢阔大平层,推售房源约144席,总价约7000多万起,网传8月开放售楼处,9月开启认购。
翠湖滨江预计2024年二季度入市,推售建面约160-410㎡联排/合院别墅,联动价21万/㎡。根据项目规划,拟建28栋3F的联排合院,总价4000万元起。
“相信这两个项目可为集团提供更多的销售资源,以及带来持续的销售收入。”王颖在3月瑞安房地产业绩会上说。
今年上半年的上海楼市,豪宅遍地开花,各个项目皆获得大卖,如今上海又掀起了总价更高的风貌别墅热潮。或许这也是瑞安对这两个项目抱有乐观期待的原因。
据中房报报道,公司管理层王颖曾在内部表达过,翠湖滨江项目的销售预期或许不太乐观,除非上海市放开限购。
此外,从位置上看,翠湖滨江项目位于杨浦平凉街道板块,与黄圃、静安的其他别墅项目相比,位置不占优势。从入市时间上看,对比中海及其他高端项目,相对较晚。
8月24日,瑞安房地产即将迎来5亿美元的优先票据到期,瑞安房地产能安然度过?是展期还是按时还款,我们将持续关注!
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