机构：北京楼市新政落地，市场回升可期

6月26日，北京出台楼市新政，中指研究院对此表示，北京楼市新政落地，市场回升可期。

中指研究院表示，北京跟进5.17新政，是全国最后跟进的核心城市，一方面，降低首付比例，首套住房的首付比例降至不低于20%，针对二套住房，五环外首付比例最低30%、五环内最低35%，首付水平基本与上海一致。值得关注的是，此前北京二套首付比例的差别主要在于是否为城六区，本次调整为五环内外，与4月30日限购政策调整区域范围一致，更有利于政策落实和执行。本次首付比例首套下降10个百分点，二套普遍下降10-15个百分点，明显降低了购房门槛，与此同时，公积金贷款首付比例与商贷同步调整，有利于促进刚需和改善性住房需求释放。

另一方面，大幅降低房贷利率，降低购房者置业成本。本次北京将首套房贷利率降至3.5%(LPR-45BP)，二套五环内降至3.9%(LPR-5BP)、五环外降至3.7%(LPR-25BP)，跟调整前相比，首套房贷利率下降了45-55个基点，二套房贷利率普遍下降了65-80个基点，下降幅度较大，将对购房需求释放产生较大带动。调整后北京执行的首套和二套房贷利率与上海基本一致。

中指研究院计算，对于一套五环内城六区住宅而言，按照贷款500万、还款期限为25年计算，二套利率由4.55%降至3.9%，总利息将减少54.5万元，每月还款减少1817元。

中指研究院表示，本次北京优化政策对多孩家庭给予了更多侧重，明确“优化本市户籍二孩及以上的多子女家庭在商业性个人住房贷款和公积金个人住房贷款中首套住房认定标准”，对本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房，将促进多孩家庭住房需求释放，带动市场活跃度进一步提升。

根据中指监测数据，截至2024年6月25日，全国已有超85城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式，分别有超30、40城参与。本次北京明确“指导行业协会搭建开发企业、经纪机构、购房家庭三方对接平台，鼓励开发企业、经纪机构提供优质服务，实施优惠措施，支持购房家庭‘以旧换新’”，属于“中介优先卖”模式，近两个月北京二手房成交量整体保持较高水平，本次北京支持“以旧换新”有望产生一定积极效果，畅通一二手链条。

从市场表现来看，5.17新政落地后，上海、深圳、广州均较快跟进落地相关举措，新房、二手房市场活跃度均有所提升，尤其是上海二手房成交提升明显，而北京购房情绪亦出现回升，二手房成交量保持一定规模，但新房市场表现仍偏弱，市场持续调整。

中指研究院分析称，本次北京落地执行降低首付比例、降低房贷利率、给予多孩家庭更多政策支持、支持住房“以旧换新”等多个举措，预计将明显缓和购房者观望情绪，促进购房需求入市，另外，北京本次优化政策也进一步释放了积极信号，有助于整体市场预期修复。短期来看，北京房地产市场活跃度有望提升，新房、二手房链条也有望加速轮转，二手房成交量保持活跃也将为新房释放更多改善需求。

另外，本次北京限购政策尚未做调整，未来依然有优化空间和预期，下半年随着核心城市政策效果逐渐显现，全国市场也有望逐渐筑底企稳。