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地产

收购红星地产影响有限 远洋集团股价低位徘徊至今仍未超过2港元

来源:证券之星地产

2021-12-03 17:28:45

2021年,相对物业收并购的火热,地产则较为平静。在行业“大鱼吃小鱼”的事件中,最有影响力的当属远洋收购红星地产。

7月18日,远洋集团发布公告表示,远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署了相关协议,以40亿元的价格获取红星地产70%股权。

收购未完成前,6月2日,远洋资本通过关联公司与红星美凯龙达成合作框架协议,斥资23.12亿元,收购后者所持有的7家物流子公司。

收并购事件通常会对企业股价有所影响。远洋“买买买”,远洋集团又对红星地产的评价整体资产负债表结构优质、安全性高”,公司股价应当有所上扬。

虽然在收购过程中,远洋集团的股票出现过大量买入,但是年初至今,远洋集团股价始终都在1-2港元的区间内徘徊。截至12月3日收盘时,远洋集团股价为1.960港元,总市值为149.28亿港元,市净率仅为0.23,每股净资产为8.496港元,大幅破净。

收购影响有限 股价管理“佛系”

一名红星地产员工向证券之星地产表示,在收购事件中,与远洋不同的是,红星美凯龙出售地产板块属于资产回笼资金,更符合当下趋势。其次,在远洋接手的部分项目中,有些已经是尾盘,或者利润率低,远洋接手后也不会产生太大盈利,但是会为远洋带来规模。

一位不愿具名的资深券商分析师向证券之星地产分析称,红星地产虽然是优质资产,但是体量并不大,因此在股价表现上,收购事件对于红星美凯龙的意义要大于远洋。而作为国企,远洋稳定性较高,债券履约能力较强,不太会违约,但是从股权方面来看没有太大优势。

远洋集团偏”稳定“,股价管理方面也较为”佛系“。证券之星地产查阅远洋集团2021年全年公告注意到,与别的房企股东频繁增持、回购自家股票不同的是,远洋集团鲜有类似动作。仅在11月19日,远洋集团公告称,其全资子公司乐阶以7.8亿元代价认购远洋物流地产控股有限公司所配发的3万股目标股份,交割后,远洋物流将于远洋集团综合财务报表中列账为合营企业。

此举被外界认为增加了上市平台的资本厚度,以及增加了正向的业绩收入。不过,上述分析师表示,物流并表对远洋集团股价并没有太大影响,物流板块的利润小于房地产,投资者显然更关注后者。

 

业绩“拉垮” 表外负债藏猫腻

然而,能让股价上涨的因素再多,最重要的还是业绩。公开资料显示,远洋集团成立于1993年,2007年登陆港交所上市。20216-2019年期间,远洋集团高速扩张,销售规模从503.8亿元迅速提升至1300.3亿元,长期居于克而瑞销售排行榜前30强。但远洋集团2020年全年销售额为1310.4亿元,同比仅增长1%,排名因此跌出30强开外,较2019年下降12名。

营收方面,截至2021年6月30日止6个月,远洋集团营业额为205.13亿元,同比增长6%;净利润为10.10亿元,同比下滑17.42%,不仅连续4年下滑,还并创下8年以来的最低值;毛利为46.12亿元,同比增长3%,毛利率为22.5%。值得一提的是,与保利发展、中海地产、华润置地、金地集团四大有国企背景的房企相比,远洋集团的毛利率排名倒数第二。

房企毛利率对比 数据来源:房企2021年半年报

克而瑞在研究报告中指出,远洋集团归母净利润下降主要是合作开发侵蚀利润空间,从少数股东应占净利润可以看出,2021年上半年的少数股东应占利润同比上升9.3%至47%。

同时,远洋集团非并表业务较多,上市部分营收规模有限。如远洋集团控制的远洋资本,项目与远洋集团业务布局重合度高,目前作为联营企业存在,因此反映在远洋集团的财务报表中营收有限。

此外,2021年上半年远洋集团总土储楼板价达到7700元/平方米,销售均价从2018年以下持续下滑,销管费用率上升,持续压缩企业的利润空间,也让集团盈利水平和运营能力面临不小的挑战。

尽管如此,远洋集团的财务表现还算稳健。2021年上半年,远洋集团剔除预收款后的资产负债率为69%,净负债率为67%,现金短债比为1.6,三道红线全部达标。债务方面,截至2021年6月末,远洋集团总负债为1966.58亿元,流动负债有1262.31亿元,主要为应付款项及应付票据,一年内到期的短期负债有203.88亿元,账上现金及现金等价物有328.14亿元,偿债压力尚可。

不过,也有业内人士指出,远洋净负债率之所以如此低,更多的原因可能在于表外负债。据测算,公司表外合联营公司有息负债约309.26亿元,规模较大。表内明股实债方面,截至2020年末,公司其他应付款226.77亿元,其中合联营往来款150.36亿元,最终母公司合联营往来款44.87亿元,最终母公司往来款22.52亿元;其他应收款200.93亿元,其中合联营往来款160.85亿元,同系子公司往来款22.00亿元,最终母公司合联营往来款17.80亿元。

至于企业决策层面,2016年,”远洋地产“宣布更名为”远洋集团“,发力物流、长租公寓、养老等多元化赛道;多元化业务未有起色,远洋集团又在2019年宣布聚焦房地产主业,争取规模再上台阶,多元化辅业处于协同地位。企业战略改变,近年来远洋集团管理层人事动荡:王福顺、陈润福、徐立、李建波、李虎、温海成、谌祖元等相继离职,2020年12月,远洋最年轻的高级副总裁陈伟离职,现共有3名执行董事为李明、王洪辉和崔洪杰。

对于远洋集团来说,虽然有国企背景加持,但也不意味着“躺倒”、“任性”就是正确。

 


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