宝龙商业管理IPO提速 部分项目出租率堪忧

据宝龙商业管理控股有限公司（简称“宝龙商业管理”）披露，其已通过港交所主板IPO上市聆讯。这距离8月20日宝龙地产（02138.H K）首次建议分拆宝龙商业管理上市仅过去三个多月。

本次宝龙商业管理IPO的融资规模在10亿港元左右。如进展顺利，其将成为内地首家在港股上市的轻资产商业运营商。

“闽系出身的宝龙可以说是商业地产的先发者之一，从最初业内一致认可‘北万达，南宝龙’，到现在逐渐掉队并被越多越多商业后起之秀追赶，宝龙商业在运营能力还有待提升，在资本运作上也有较大的提升空间。”克而瑞研究院一位分析师对财联社记者表示。

纾缓资金压力？

就分拆商业管理业务上市，宝龙地产总裁许华芳曾在2019年中期业绩会上表示，商业的资产端仍在地产控股里，此次进行分拆的主要是轻资产业务。

分拆上市完成后，宝龙地产预计拥有宝龙商业管理不少于50%的权益，宝龙商业管理仍为宝龙地产的附属公司。

至于宝龙地产何时会推进商业在资产端的分拆上市，许华芳表示公司也希望越快越好，但目前还没有时间表。

“宝龙地产的负债较高，旗下的商业地产板块投资金额大、回报周期长又占据大量现金流，宝龙通过商业管理的分拆上市能获取另一个融资渠道，缓解资金压力。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

截至2018年底，宝龙地产净负债率为101.6%，比2017年同期增加了14.8个百分点。不过，2019年上半年其净负债率有所下降，为 91.4%。

“房地产调控在融资端的逐步收紧，让房企在融资方面受到诸多限制，而宝龙地产应该是希望分拆轻资产商业平台上市，获取更多低成本的资金。”一家港股上市房企的高层如是分析。

宝龙地产方面表示，本次宝龙商业管理上市募集资金将用于战略收购和投资其他商业运营服务供应商，升级数字化信息技术系统及智能运营管理，股权投资以及一般业务用途。

据了解，2014年宝龙便提出轻资产化发展战略，通过品牌输出委托运营第三方开发物业，但成效尚不明显。

“尽管我们计划通过寻求与独立第三方合作以拓展业务，但无法保证将成功实现该目标，从而及时或以有利条款弥补亏损。倘发生任何该等事件，我们的业务、财务状况及经营业绩可能会受到重大不利影响。”宝龙商业管理在招股书中表示。

目前宝龙商业管理的大部分收益依旧来源于宝龙地产的物业。2016年—2018年以及截至2019年4月30日止四个月，保留集团开发的零售商业物业提供商业运营服务所产生的收益约占宝龙商业运营服务所产生的总收益94.6%、91.2%、90.0%及90.2%。

据招股书显示，宝龙商业管理2016年-2018年及2019年前4个月的收入分别为7.53亿元、9.73亿元、12.00亿元、5.00亿元。

部分物业曾亏损

截至2019年上半年宝龙已进入26座城市，累计开业39家购物中心和6条商业街。此前许华芳介绍，下半年宝龙地产还将开业6个商场，今年预计共有45个商场开业，而未来三年将有64家商场开业。

“从相对长期的角度来看，随着部分商场度过培育期和进入成熟期，其资产收益率会逐步满足资产证券化的要求，企业可以通过资产证券化来快速回现进而反哺其投资。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉财联社。

然而目前看来，宝龙对于资产证券化还处于摸索阶段。据克而瑞研究院统计，从2016年发行首单以物业费为基础资产的商业ABS以来，宝龙共发行4支ABS，累计发行金额37.27亿元，而对于持有479.02亿元投资性物业的宝龙而言，其中仅2支是以商业作为基础资产发行，合计募集资金15亿元。

“商业地产资产证券化工具运用得少，一方面是由于资产证券化还在不断发展中，另一方面可能也跟宝龙商业资产多位于二三四线，叠加运营管理能力待提升、商业租金收益率偏低有关。受限于较为单一的商业融资渠道，以售养租仍是宝龙持续进行商业扩张的主要资金来源。”上述克而瑞分析师称。

宝龙商业管理招股书显示，过往记录期内，其提供的物业管理服务，曾出现部分物业亏损的情况。2016-2019年4月，宝龙商业曾有10处、9处及12处物业产生亏损，分别为240万元、700万元、930万元以及770万元。

对于亏损的原因，宝龙商业管理解释，“主要由于管理费收款率低，业主不愿意缴付服务费。”

这或许与宝龙的商业布局有关。2013年前，宝龙商业版图开拓路线以“农村包围城市”为主，导致三四线存量较大，直到2013年以后才逐步向一二线城市转移。

招股书显示，按可租赁面积计算，宝龙商业二线和三四线城市占比分别达43.14%和44.70%。而从出租率来看，截至2019年4月，宝龙商业整体出租率为85%，其中，一线城市项目平均出租率为92.16%，而二三四线主力项目表现略差。

“宝龙在三四线的商业可能受累于需求不足，而二线项目主要位于环渤海，该区域项目空置率较高，平均出租率仅67.72%。其次宝龙管理运营能力有待加强，其披露的45个在营项目中有24家出租率较开业初期反而有所减少，如阜阳、烟台和扬州宝龙广场的出租率较开业初期跌超20%。”上述克而瑞分析师告诉记者。

此外，位于青岛、天津等热点二线城市的部分开业时间较早的项目，常年处于低出租率，天津项目2014年12月开业，截至2019年4月30日出租率仅为50.8%。

“不少项目处于三四线城市，商业布局较偏，会导致人流跟不上，使得空置率和单位租金承压，于宝龙而言，规模扩张的同时，提高商业运营能力同样重要。”一家房地产研究机构的高层向财联社表示。