周兴强：新时代办公资产健康经营之道 | 2026观点商办暨资管大会

本文整理自高格办公空间副总裁/联合创始人周兴强先生在2026观点商办暨资管大会上的演讲内容。

周兴强（高格办公空间副总裁/联合创始人）：各位领导，各位伙伴们，大家下午好。在办公资产资管领域深耕的伙伴，一定会对接下来的分享深有共鸣。我分享的主题是新时代办公资产健康经营之道2026。

之所以定为2026，是因为相关主题已连续举办四年，每年都会发布新时代办公资产经营之道系列内容，今年已是第四年。每一年发布的时候，都会跟观点的伙伴们的交流，希望在观点上做一次发布。

接下来正式进入主题，和大家一起探讨一下。首先简单介绍高格，高格是一家立足于上海、辐射全国的办公资产运营商，大家可以了解几个核心关键词。

企业拥有16年发展历史，布局约50个项目，目前业务覆盖全国10个城市，运营体量达45万平米，年均OCC维持在90%，至今保持零负面舆情记录，市场上很少能听到高格的负面消息，高格也被称作中国高端办公空间标杆品牌。今年企业布局将进一步扩容，覆盖城市从10个增至13个，新增北京、深圳、香港三座城市布局落点。

在当前行业环境下，在办公资产的经营领域，办公资产从业者和资管方都能切实感受到行业正在发生深刻变化。

过往，地产的从业者前辈常说，地产行业向来信奉地段为王。但当下，需要用全新视角重新看待地段理论。

对比 15 年前与当下的望京、上海人民广场，以及 10 年前与当下的丽泽，区位地理位置始终没有改变，但办公资产经营格局却产生了巨大变化。

早期地段面对开发端与交易端非常有效，拿地后二至三年短期开发并转手，地段价值能够充分释放。

当下行业已进入存量时代，楼宇持有周期拉长至20年、30 年甚至40年，香港不少楼宇持有年限更是达到60年、70年，就会发现地段核心权重正在逐步下降。

其次，招商团队普遍存在无力感。从事办公资产经营领域的从业者都能感受到，即便团队付出诸多努力，也难以抗衡行业大势变化。

与很多业主伙伴交流时，不少人想要更换招商团队。但从行业长期研究来看，招商团队对项目经营数据的影响仅在5%至10%之间，上限不会超过10%，一般在5%左右，人为能发挥的实际作用十分有限。

第三点，市场格局发生逆转，客户话语权持续走强。市场行情向好时，业主占据主导地位，如今市场环境转变，客户选择空间大幅增加，行业经营姿态随之改变。

站在业主方角度，可以总结出当下面临的几大变化。第一是创新枯竭，无牌可打。改革开放三十多年来，行业从业者长期处在经济上行周期，缺乏应对经济下行市场的经验。当市场行情下行，企业在商业运营、招商规划上都找不到有效思路，陷入经营无力的困境。

第二是利润下行、成本压缩。以往业主方会定期投入资金翻新大堂、洗手间等公共区域，如今受利润下滑影响，各类改造计划纷纷延后。人员配置上，原有运营团队编制逐步缩减，人员离职后不再补充，成为行业普遍的成本压缩方式。

第三是装修投入左右摇摆。和众多业主交流发现，当下毛坯租赁客户持续减少，多数客户都有精装入驻需求，是否投入装修成为纠结难题。

对此，我的答复是，如果是城市核心CBD的楼盘，应当果断投入精装改造；非核心CBD楼盘，盲目投入装修很难产生回报。大量实际案例印证，如果是非核心地段无知名度的楼宇，装修投入成活概率低、经营风险大，同时还要应对上级问询等多重压力。

我们理性思考一下，当前遭遇的究竟是市场历史性变革，还是行业回归本来面貌？不少人认为是历史性变革，但我认为市场本该如此。

长期以来，办公资产经营领域的业主方并不重视客户诉求，楼宇建设阶段不会对接客户需求，建筑落成后客户只能被动接受既定的空间格局、硬件条件，客户几乎没有话语权。近两年市场变化，客户话语权不断提升，这正是行业回归市场规律的表现，任何行业都应当尊重并满足客户真实诉求。

高格空间主题为五福六德，止于至善，源自六个甲骨文“静、智、勇、仁、强、礼”，典故出自司马迁《史记·货殖列传》。

《货殖列传》可看作中国早期经济管理学，区别于大众熟知的西方经济管理体系。文中记载了春秋战国时期魏国商人白圭的经商事迹，白圭经商成就斐然，财富富可敌国，且得以善终。晚年弟子向其请教经商秘诀，白圭传承“静、智、勇、仁、强、礼”这六个字，后世众多商人也一直践行这六字准则。

这里以智字为例，拆解其象形字字形，左侧为古代佩剑，右侧为弓箭，佩剑是近距离作战武器，弓箭可实现远距离攻击，中间以口字相连。其内涵在于，古代诸侯小国林立，国与国之间纠纷复杂，遇到争端可以选择短兵相接正面抗衡，也可以采用长远战略博弈，或是通过外交手段实现不战而屈人之兵，关键在于决策层的判断与选择。真正有智慧的人，都善于审时度势、顺势做出最优选择。

如今行业普遍感慨楼宇难租、生意难做，根本原因在于仍在用经济上行期的思维，经营当下经济下行的市场，自然难以破局。行业需要适配当下市场环境，调整优化商业经营模型，而所有经营调整都必须坚持顺势而为。任何市场环境下都存在发展势能，即便特殊时期，刚需物资、战略物资依旧具备商业机会。

办公资产行业同样蕴藏势能，当下行业核心势能是效能优化。行业常提及降本增效，实则二者并不能等同。企业单纯缩减成本不具备可持续性，只有优化经营模式、提升整体运营效率，才能实现长期稳定发展。

不少企业缩减办公场地、精简人员编制，表象看似降本增效，本质源于企业主对未来业务的不安全感，为规避经营违约、人员赔偿等潜在风险做出的调整。企业瘦身缩编的最终目的，是优化组织架构、提升经营灵活度与运转效率。

在效能优化的行业大背景下，业主方不能只追求基础出租收益，更要搭建长效经营能力，实现可持续发展经营，让招商变得水到渠成。想要达成这一目标，需要完成产品结构、营销模式、运营模式三大重构，所有行业从业者都应着手重构自身的产品、营销与运营模式体系。

在产品结构重构方面，楼宇内部产品需要科学分级，打造ABC三类产品体系。成熟品牌普遍采用分级产品布局，宝马、奔驰划分不同系列，宝洁旗下布局多档位洗护产品，楼宇运营同样可以借鉴这一逻辑，合理分配三类产品体量比例，A类产品占比 10%，B类产品占比 60%，C类产品占比 30%。

A类产品定位为品牌爆款产品，相当于楼宇主力店，承担项目定调、拉升市场影响力的作用。当下办公资产应当借鉴商业综合体经营逻辑，依托主力店为项目塑造品牌调性，仅以 10% 的体量，承载 50% 的客户流量。高格在运作高端楼宇、整层独栋楼宇及产业园区项目时，均采用这套产品结构设计，落地至今没有失败案例。

B类产品为市场竞争型产品，不同城市户型标准略有差异，东部城市以200至400平米户型竞争最为激烈，以60%的供应体量，承载40%的客户群体。

C类产品定位利润型产品，主打500平米以上大面积办公空间，在北京这类户型虽不算大体量，但客户稳定性强、财务贡献价值高，以 30% 的体量承载 10% 的客户群体。

楼宇搭建完善的 ABC 产品体系后，写字楼不再只是单一物理办公空间，更成为承载企业全生命周期发展的载体，能够满足大、中、小各类企业的入驻需求，依靠爆款产品持续维持市场热度。

从产品属性来看，A类产品属于氛围产品，楼宇大厅、停车场等公共区域的环境打造，能给客户带来直观体验，办公区域多为标准化设计，难以承担氛围营造作用。B类产品为功能产品，贴合务实型客户需求，采用精装、选配、现装租赁相结合的模式。C类产品主打个性化产品与定制化服务。

很多业主局限于传统认知，将物业管理简单定义为保安、保洁、客服、机电。当下行业应当跳出固有思维，将物业管理升级为客户服务。当服务团队定位转变为客户服务部门，经营思路和服务边界都会被打开。例如，针对C类大客户，可以提供全套个性化服务，配备专属内保、定制保洁服务，工程维修开通 VIP 绿色通道。楼宇运营的核心不仅是管好硬件设施，更要深耕客户服务。

完善 ABC 产品布局后，不同类别产品拥有差异化操作模式，楼宇同时具备氛围产品、功能产品、个性化产品三大属性。高端氛围产品可以契合当下市场的情绪价值需求，功能产品可按需分割面积、定制隔断，而常规精装改造只能解决基础功能问题，无法营造空间氛围，个性化产品则可以匹配不同企业的效能优化诉求。

营销模式重构方面，传统楼宇推广大多局限于发布会、渠道对接、政府合作、自媒体推广四种方式，行业很难跳出固有套路。业主方需要搭建自有营销产品矩阵，实现多点全域营销。单一企业自身品牌宣传覆盖面有限，在市场中触达的潜在客户占比极低，大量优质客户无法有效对接。

地产相关行业经营的核心在于市场热度，住宅项目依靠热度就能实现热销，办公楼宇同样遵循这一逻辑。市场上不少楼盘因缺乏曝光，沦为沉默型楼盘，企业选址和行业认知都不会优先考虑，这是经营最大的隐患。想要打破沉默状态，必须主动提升市场热度与行业关注度。高格本身具备强大的自营销能力，广泛联动办公行业开展推广合作，涉足影视植入线下大屏广告等多元渠道，曾在虹桥高铁站投放27块大屏进行长期推广。若一栋楼宇内多家入驻优质商户同步参与项目推广，从多维度提升曝光，楼宇市场热度自然攀升，带看量与成交量也会随之增长。

运营层面，行业普遍意识到招商难度加大，老客户留存与续约尤为重要，续约价格甚至高于新签约价格。多数从业者对运营的理解仅停留在服务态度、环境卫生、团队配置、节日活动等基础层面，但这类工作本质属于传统物业范畴，并非真正的楼宇运营。

每一栋楼宇都是独立的商业生态体，企业资源和资金有限，无法做到全维度全面布局，必须选定专属运营支点，集中资源打造核心优势。可以聚焦餐饮配套、保洁服务、客户接待等单一板块，做到区域行业顶尖水平。

我曾接触到一处楼宇，在市场低迷环境下依旧保持85%以上的续约率，接触后发现楼宇总经理每日坚守大厅迎客，坚持熟记入驻企业高管信息，主动问候交流。久而久之，大厅成为微型沟通办公点，客户咨询维修、续约洽谈等事宜都会在此提前沟通，快速拉近客情关系。找准运营支点后，要坚持单点击穿，配套设施完善只是基础，只有把单一优势做到极致，才能产生经营质变。

综合而言，当下业主方不能只做基础出租的二房东，也不能局限于装修施工、房产中介等单一身份，单纯自建资管团队也难以达成经营预期。行业真正需要的，是有多维度能力的，能够整合产品打造、全域营销、精细化经营及与之匹配的有影响力的综合服务商，用系统性打法应对行业变革。

举个例子，这是上海汇能大悦中心，是高格在上海打造的一处一万平方米项目，分为一期、二期开发，分别于2024年底和今年3月开园，布局两大产品系列。我们在运营中坚持全年举办十余场行业主题活动，把客户来访接待作为核心优势深耕，打造行业高标准服务体验，同时落地国寿、月星环球港、南京中心等多个标杆项目，实景呈现产品落地效果。

结合行业发展现状，以下是我对未来办公楼宇运营趋势作出的三大预判，三年内将逐步落地。

第一，楼宇运营从先招商后运营，转变为以运代招。传统招商渠道效果持续弱化，客户资源更多源自物业服务、商业配套、社群运营等日常运营场景。

第二，从单一办公场景，升级为多场景楼宇综合体。未来，楼宇商务配套楼层占比或将达到总体量的20%，除基础办公工位外，餐厅、咖啡、茶饮、会议、健身、休闲 SPA 等配套都将成为楼宇标配，形成完整的楼宇综合体。当写字楼在考虑招不到客户，无法提升时，可以考虑引进商业。未来，这些商业一定与商务配套相关。

第三，从单一配套功能升级打造为复合型共享楼宇，也是现在所谓的共享办公、联合办公，未来称为共享楼宇。

近期核心 CBD 楼宇经营压力凸显，反而近郊楼宇热度持续走高。其原因是，在经济下行周期中，企业从分工转向为合一，近郊楼宇凭借空间充足、成本可控、业态灵活的优势，活跃度大幅提升，这点值得大家关注。

好，谢谢大家。

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