红利资产热度 九州通医药REITs首日开盘涨停

观点网 全国首单医药仓储物流REIT上市了。

2月27日，汇添富九州通医药REIT在上交所正式上市，成为我国首单医药仓储物流REITs。开盘后，九州通医药REIT现30%涨停，接近10点30分卖盘将封单砸开，随后回升，最终收涨28.22%，报每股3.712元。

近期，新发公募REITs二级市场表现持续火热，前一天上市的华夏金隅智造工场REIT上市首日牢牢封死30%涨停板。

产城园区评论获悉，此前一共有9单REITs首日涨停，分别是中关村REIT、北京保租房REIT、厦门安居REIT、深圳安居REIT、合肥高新REIT、临港创新REIT、华威市场REIT、济南供热REIT和金隅智造REIT。

其中绝大多数REITs首日高开甚至涨停，均受益于市场情绪高涨。此前REITs集中出现首日涨停的时间段正是2022年REITs市场情绪最高涨的时间。

九州通“双上市平台”

从产品上报、获批到上市，九州通医药REIT一直受到市场关注。该基金最终募集份额4亿份，发售价格2.9元/份，募集资金总额11.58亿元。此前公众投资者认购倍数高达1192倍，创下了公募REITs公众投资者认购倍数历史新高。

汇添富九州通医药REIT的原始权益人为九州通医药集团物流有限公司、九州通医药集团股份有限公司，底层资产为九州通东西湖现代医药物流仓储项目。

九州通医药REIT的基础设施资产为武汉东西湖现代医药仓储物流项目，具体包括医药仓储综合楼、医药仓储分拣中心、医药仓储保障中心1号楼、医药仓储保障中心2号楼、医药仓储保障中心3号楼、医药仓储保障中心辅助用房，合计建筑面积17.24万平方米。

从历史运营情况来看，基础设施项目近三年及一期项目总体保持盈利，2021-2023年营收规模分别为0.84亿元、0.90亿元和0.93亿元。截至2024年9月30日，不动产评估值为11.03亿元，2025年预测现金流分派率为5.19%。

在九州通REIT上市之后，将与九州通形成“公司上市”和“资产上市”的双大型资本运作平台。

据了解，九州通董事长刘长云称，医药仓储物流基础设施公募REITs的发行，将助力九州通盘活医药仓储物流资产及配套设施，回笼权益性资金，促进公司主营业务的快速发展；同时，可显现公司持有优质医药物流仓储资产的公允价值，进而提升公司的市场价值，实现九州通和公募REITs"双上市"平台的协同共赢。

"资产证券化的前提是至少要匹配三倍的资产，一个10万平方米的物流园做REIT，公司至少要有40万平方米的资产，且资产必须产权清晰。"刘长云表示，九州通多年来积累的优质资产，为资产证券化提供了坚实基础。

值得一提的是，九州通医药REIT具有较高可扩募性。目前，九州通在全国31个省会城市及110个地级市拥有141个规模不等的高标准医药仓储物流设施，建筑总面积超430万平方米，其中GSP仓库290万平方米、冷库容量11.51万立方米，是国内最大的医药仓储资产拥有者之一。

在REITs之外，九州通还启动了Pre-REITs项目。首期Pre-REITs入池资产拟定为公司下属企业持有的位于上海、杭州、重庆的三处总计约为15万平方米的医药物流仓储资产及配套设施，发行完成后预计将增加公司净利润不超过9亿元。

资产荒下的REITs热度

在九州通医药REIT上市之后，已上市仓储物流基础设施REITs增加至8单，其他几单分别为红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏深国际REIT、华泰宝湾物流REIT、华安外高桥REIT、中航易商仓储物流REIT。

最近的REITs仍保持着较高热度。

事实上，在经过2023年估值修正后，2024年REITs市场整体走出修复行情。2024年四季度中证REITs指数逐渐修复，四季度末相较于三季度末整体上涨5.87%，12月初中央政治局会议和中央经济工作会议以后，受利率水平下行等利好影响，REITs开始出现明显反弹。

有分析指，2024下半年开始的市场反弹明显是受益于债市资金的溢出和市场对于高股息资产的找寻，上涨核心来源于“中长期配置需求和低利率环境下机构对于优质高息资产的配置”。

产城园区评论获悉，截至2025年2月中旬，保障房类REITs、能源类REITs、环保类REITs及消费类基础设施REITs上市以来及近半年以来均保持二级市场价格正增长。

其中，产业园类及高速公路类REITs呈现较大分化，但2025年截至2月中旬，绝大多数REITs都实现了近半年及上市以来的正增长，仅建信中关村产业园REIT、华夏中国交建高速REIT、中金安徽交控REIT表现较差。

仓储物流类REITs一改低迷表现，截至2025年2月中旬，全部实现近半年及上市以来的正增长。

民生证券于一份研究报告中指，总体上，市场对于REITs已成为市场关心的红利资产，其中权益投资人更加关心其与红利股之间的关系，固收投资人更关心其与含权资产的替代性。

整体来看，在宏观经济缓慢恢复的大背景下，市场给予稳定性较高资产（如保障房、能源类、环保类、消费类基础设施）更低的风险溢价，从而维持其较高估值。

该机构认为，这也是REITs基本面研究逐渐深入的原因；相反在REITs市场阶段性调整时，如果单只REIT业绩亮眼，市场也将可能会给予其较高的估值。

从发行节奏看，2024年以来，公募REITs发行有所提速。Wind数据显示，63只已上市的产品中，34只为2024年以来上市产品。2024年共发行了29只公募REITs产品，发行规模达到655.17亿元，发行数量、规模都显著高于前一年。

有机构预测，截至2025年末，国内公募上市REITs有望达到85只，涉及规模2450亿元。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。