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三年亏损40亿投诉居高不下 蛋壳公寓拟上市背后盈利难解

来源:投资者网

尽管十月以来,已有两家长租公寓企业赴美上市,但实际上,“盈利难”仍是各大长租公寓至今头痛不已的问题,而伴随着行业的 “雷声”阵阵,长租公寓市场陷入“冰火两重天”,要么资金紧张、破产倒闭,要么急速扩张、IPO上市。

而作为长租公寓头部运营商的紫梧桐(北京)资产管理有限公司(以下称“蛋壳公寓”),“二房东生意”又经营的如何呢?

黑猫投诉超1500条

违规隔断出租现象在蛋壳公寓身上又再一次重演了。

最近几年,在长租公寓“野蛮生长”期间,因违规隔断问题受强力监管后,业内有关长租公寓违规隔断的现象已十分少见。2019年7月,北京市住建委会同北京市市场监管局发布了《北京市住房租赁合同》,相关内容显示,北京出租房屋应当以原规划设计的居住空间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租。

即使如此,在政策高压下蛋壳公寓仍“旧戏重演”。公开资料显示,今年10月10日,蛋壳公寓因存在被委托代理的两处房屋打隔断并对外招租,被北京市住建委处罚,罚款6万元,并责令其在收到处罚决定书之日起15日内改正。

显然,这已经不是蛋壳公寓第一次吃“罚单”了,据《企业透明度报告》梳理发现,除了接连多次私打隔断被罚外,去年至今,蛋壳公寓一直因监管约谈、租金贷、偷税漏税及投诉举报居高不下等问题变得十分“焦虑”。

今年3月6日,北京市场监督管理局发布消息显示,近期因投诉举报居高不下,东朝所近期对蛋壳公寓进行了约谈;不到两周时间,蛋壳公寓因存在“霸王条款”、排除消费者权利等6种违法行为,遭深圳市场稽查局处罚;3月16日,针对蛋壳公寓装修完第二天上架问题,其销售员发表:“公司这么大,赔一个死人的钱还是赔得起的”等言论,蛋壳公寓深陷舆论风波。

时间拉回去年,据北京市住建委官网显示,2018年9月12日,因未经委托人书面同意,擅自对外发布出租房源信息,蛋壳公寓被监管部门处罚2万元;9月26日,因未向承租人开具发票,存在偷税漏税行为,蛋壳公寓罚款2万元;11月14日,因蛋壳公寓占用、挪用或者拖延支付客户资金被罚款1万元。

这些问题恐怕都还不算“棘手”,因为对于蛋壳公寓来说,更为致命的危机是租客们一直以来居高不下的投诉举报。

来源:黑猫投诉官网

据《企业透明度报告》发现,截至2019年11月6日止,在黑猫投诉上有关蛋壳公寓的投诉已高达1504条,均是租客们针对蛋壳公寓中出现的 “霸王条款”“诱导贷款”“拖欠押金”“态度恶劣”等问题的一些怨声载道。

甚至有一些租客直接在在微博、微信等社交平台上发出:“今天蛋壳公寓还我钱了吗?”“管家态度极其恶劣”等哀怨。

根据艾瑞报告显示,目前蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商第二位。截至2019年6月30日,蛋壳公寓的租客入住率仅为89%,与行业94%以上相比处于较低水平,租客续租率也仅超51%。

“相较于国外,国内长租最为稀缺的不是房源问题而是服务,运营能力较强的品牌将在未来掌握市场的主导权,因此,长租公寓只有把服务做好,提供一套成熟的长租公寓平台系统,未来才有机会在行业洗牌之际迅速占据市场风口。”业内人士向《企业透明度报告》表示。

那么,蛋壳公寓缘何屡屡违规?未来又将如何做好服务守住行业底线?对此,《企业透明度报告》就相关问题联系蛋壳公寓,但公司方面并未作回应。

“二房东”模式盈利成谜

在资本的热情退潮后,长租公寓市场陷入“冰火两重天”。而如今,在高速扩张的现金流压力下,标杆企业开始全力冲刺IPO,其中就包括蛋壳公寓。

众所周知,长租公寓盈利主要有两个渠道:一是租金差,即“二房东”角色,以较低价收房,高价出租;二是服务费,即“租房中介”角色,相当于中介费。据了解,自如、蛋壳等长租公寓的服务费是月租金的百分之十,因此,除去房屋装修和折旧等因素,长租公寓最终能获取的利润十分微薄。

相关研究数据显示,长租公寓行业平均利润水平仅在2%-4%,而现金流回正周期至少在6年以上。而此前急于IPO上市的蛋壳公寓最近三年则一直处于亏损状态,其已“烧钱”超过40亿元。

在租赁成本不断走高的情况下,蛋壳公寓的亏损仍在不断加剧。招股书显示,2017年,蛋壳公寓净亏损2.72亿元;至2018年,净亏损增至13.70亿元;而截至今年9月,蛋壳公寓已亏损25.16亿元,较去年同期的8.12亿大幅增加209.85%。

同时,截至2019年前九个月,蛋壳公寓的租赁成本已从2018年前九个月的13亿元飙升至44.5亿元,占收入的比例从去年的77.7%攀升到89.0%。

显然,面对巨大的成本投入和单一微薄的盈利模式,蛋壳公寓“钱包”足够厚吗?招股书显示,自2017年开始,蛋壳公寓前后共获融资金额约达60多亿人民币,扣除三年下来亏损的40亿,当前账面显示,截至2019年9月30日,蛋壳公寓账面现金及现金等价物(包含现金、存款及受限资金)为23亿元人民币。而在招股书中,蛋壳公寓披露刚刚完成1.9亿美元D轮融资。

“以目前蛋壳的亏损速度来看,蛋壳公寓的这些‘存款’支撑不了多久,而对于长租公寓来说,充足的现金流就是生命,因此IPO也成了唯一选择。”广州一位不愿具名的券商分析师表示。

值得注意的是,在这场“资本游戏”下,蛋壳公寓目前利润微薄且单一的模式能让资本市场买单吗?长租公寓还要持续亏损多久?

对此,财经评论员严跃进向《企业透明度报告》表示:“像青客公寓、蛋壳公寓等这样的互联网企业,从盈利角度来讲,是很难的,因为从事的不是所谓的房屋开发业务,前期投资又比较大,而针对这些企业出现的盈利难问题,目前来看至少前五年是难以盈利的。”

严跃进称,“当下的长租公寓供应量已经有所过剩,明年还需消化存量,而后续企业需要在租售同权上做文章,这一点若是做到位,则企业势必会形成较好的影响力,若做不到位,后续压力将会很大。”

“这些年,蛋壳公寓一直处在投入阶段,但因其经营模式较为单一使得盈利微薄, 加上长期‘亏损’不止,蛋壳公寓目前的盈利模式并不乐观也不够清晰,因此,对于蛋壳来说,今后最重要的是解决目前‘盈利难’、‘利润薄’这一困境,同时,也要更加重视产品价值与租客服务,拓展多元化的业务模式。”上述广州券商分析师向《企业透明度报告》表示。

不过,蛋壳公寓联合创始人崔岩对未来发展前景仍较乐观。他在今年8月份公开表示,“未来十年中国公寓市场会有2.7亿租赁人口,规模达到4.6万亿;现阶段长租公寓市场规模,渗透率大约仅2%;中国租赁人口占比大约11.6%,英美及日本租赁房源及人口占比都远远超过了30%。”截至今年上半年,蛋壳公寓管理资产规模已大概在50万间。

(文章来源:投资者网)

                
    
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