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贝壳研究院:上半年北京二手房成交量环比增4.3% 同比降13.1%

来源:中国网地产

2020-07-06 15:39:48

(原标题:贝壳研究院:上半年北京二手房成交量环比增4.3% 同比降13.1%)

中国网地产讯  近日,贝壳研究院发布《2020年北京二手房市场半年报》。报告显示,上半年北京市场韧性修复,价格止跌温和上涨。2020年上半年,北京实际二手房成交量环比增长约4.3%,同比下滑约13.1%。受疫情影响上半年成交水平为自“317”政策以来近四年同期最低。

(一)成交量从疫情影响中修复,但总体为近四年最低

2020年上半年,北京二手房网签6.7万套,比去年同期下降8.2%。贝壳研究院数据显示,北京链家二手房成交量同比下滑约13.1%,比去年下半年环比增长约4.3%。上半年成交水平为自“317”政策以来近四年同期最低。

与其他一线城市相比,北京上半年二手房市场复苏呈现节奏慢、力度弱、回落快的特点。各城市受疫情影响下探幅度相近,而复苏增幅北京低于其他一线城市、回落降幅超过其他一线城市。

分月看,贝壳研究院数据显示,年初两月受春节假期及疫情影响,北京二手房成交累计同比下降57%。3月后,随国内疫情好转,防控等级下调,成交持续复苏,4、5月环比增幅达到71%和41%。到5月,西城学区政变动进一步刺激需求释放,当月实际成交创下2017年“317”调控后单月成交量最高水平。6月北京疫情复发,成交环比回落35%。

分城区看,贝壳研究院数据显示,上半年同比增长较快的城区为亦庄开发区,增幅为12%居13区首位。东城区成交量同比降幅最大,达到32%。此外,石景山、通州、丰台、顺义等区域,以外围城区为主,成交量同比降幅均超过全市平均水平。从修复节奏来看,首轮增长由外围城区启动,以亦庄开发区、门头沟、大兴、昌平区为代表,3-4月增幅大于全市平均增幅158%。随后由西城区接力,增幅为全市平均水平近2.5倍。

分面积段看,贝壳研究院数据显示,60平米以下户型上半年成交量同比降幅超过全市平均水平,下降16%。仅180平以上改善类大户型成交量同比实现增加,增幅2%。从修复节奏来看,3-4月180平米以下各面积段产品修复幅度相近,增幅在160%左右,大面积产品增幅约为其他面积段产品增幅的1.4倍。5-6月阶段,各类产品间增幅差异缩小,大面积产品增幅83%居首位。

从商圈看,交易量四分位数以上按交易量增长率排名,前十大热点商圈是分别为马甸、北七家、旧宫、双桥、天通苑、东坝、望京、亚运村小营、苏州桥、青塔。从小区看,前十大热门小区分别为凯盛家园、白云观、西边门外大街、甜水园东里、幸福二村、梅园、八里庄南里、马连道中里、保利金泉、展览路。

疫后北京二手房成交修复有以下三方面动力:

第一,上半年二手房客户使用贷款比例为74%,环比基本持平,月度浮动在3%以内,贷款比例稳定。首、二套平均房贷利率水平随LPR下降而持续走低,资金成本降低吸引需求入市。

第二,西城学区政策变动带动部分家长提前入市,政策发布后一周,西城区挂牌量超过4月整月总量,5月西城区成交量在全市的比重从7%上涨到12%。以德胜门、金融街最为显著,5月两片区成交量环比分别增长316%、134%,尤其是小户型的交易量更为活跃。5月西城区成交量环比、同比增速均超过120%。同时,西城成交的增长带动换房链条上其他交易主体入市,促进全市成交量大幅增长。原学区房业主房屋出售后大多进行置换改善,随着时间的推移,大户型“豪宅”增速越快。

第三,自调控后外围城区均价下跌相对较明显,入市门槛降低,吸引刚需入场,如大兴、房山、门头沟、顺义、通州区等,2020年一季度均价较2017年均价跌幅均在10%以上。其中,门头沟累计跌幅17%。

(二)二季度价格止跌回升,总体仍然处于下跌通道


贝壳研究院数据显示,上半年的成交均价比去年同期下降2.3%,比2018年同期下降0.7%。其中一季度同比下降5.7%,二季度下跌2.2%,跌幅收窄3.5个百分点。二季度比一季度上涨6.0%,为自去年3季度以来连续3个季度以来首次止跌上涨。

分总价和面积段看,改善型产品价格上升动力强于刚需产品。300万以下产品均价同比跌幅7%、450-750万产品跌幅平缓在2%以内,仅750万以上产品均价略有微幅上涨1%。

二季度成交均价的上涨主要为疫后成交量增长而带动价格波动性增长,从贝壳研究院价格指数来看,上半年月度价格指数浮动均在2%以内,市场价格整体表现平稳。

(三)市场预期有边际改善,但总体仍处于偏冷状态

随着市场成交修复,业主调涨次数占比有所上扬,5月达到18.6%,但未超过20%,6月回落至15.5%,业主预期偏弱,均价可能小幅下跌。

分产品来看,业主端对于大面积产品预期强于小面积产品。从半年增幅来看,大户型产品涨价占比增幅更大,180平以上产品增幅达到14个百分点。对比去年同期来看,仅180平以上产品产品涨价占比高于去年同期水平,最高点达到24%。

从成交周期来看,房源成交周期仍处高位,客户端成交周期近三年保持高位,近三月在100天附近小幅波动,购房决策持续谨慎。

综上所述,上半年北京市场受疫情持续牵制,宽松金融政策叠加学区政策调整导致市场出现短期修复,改善性需求拉动换房链条局部改善,经历了封冻期、复苏期、政策拉动期、疫情复发回落期四个阶段。市场韧性修复整体随疫情波动,修复速度、力度低于其他一线城市。疫情对市场的主要影响为需求释放节点推后,在市场预期及市场情绪方面整体保持平稳。

证券之星资讯

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